Ocenění pozemků pro revitalizace vodních toků činí stále problémy

V současnosti se běžně provádí tzv. revitalizace vodních toků: dříve stavebně upravená (narovnaná) koryta vodních toků člověk opětovně přetváří na koryta blízká přírodnímu stavu. 

Tato opatření jsou státem finančně podporována, protože jsou považovaná za přínosná pro přírodu, zlepšují zadržování vody v krajině a jsou jedním z nástrojů na zmírnění nepříznivých důsledků změny klimatu. Při revitalizaci je nutné nasměrovat vodní tok také na pozemky, které nejsou v majetku vlastníka koryta vodního toku. Tyto pozemky se vykupují. Proto je nutné vědět, kolik za ně nabídnout.

Státní podniky Povodí, které revitalizace často uskutečňují, si nechávají cenu zjistit znaleckým posudkem. V praxi se bohužel stále setkáváme nejen s tím, že k určení obvyklé ceny není použita porovnávací metoda, resp. je použita špatně, nýbrž také s chybně určenou zjištěnou cenou: tj. cenou spočítanou podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. (ta musí být podle § 1c této vyhlášky určena vždy, když se určuje obvyklá cena).

Ve znaleckých posudcích jsou totiž pozemky, na kterých má dojít k revitalizaci vodního toku, nesprávně oceněny podle § 4 odst. 6 oceňovací vyhlášky. 

Klíčová část ustanovení zní následovně:

"Základní cena upravená nezastavěného pozemku určeného regulačním plánem, rozhodnutím o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, nebo veřejnoprávní smlouvou k zastavění vodním dílem nebo pozemku již zastavěného vodním dílem a dalšími stavebními součástmi vodního díla, které se eviduje v katastru nemovitostí, nebo pozemku rybníku a malé vodní nádrže vedeného v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří, je cena určená podle vzorce ... ."

Znalce zřejmě mate, že revitalizace vodních toků jsou zpravidla povolovány územním rozhodnutím a stavebním povolením. Na tom nic nezmění ani poslední novela (č. 544/2020 Sb.) zákona č. 254/2001 Sb., o vodách, která nabyla účinnosti 1. února 2021 a která má novým § 15c zjednodušit odstraňování vodních děl za účelem obnovy přirozených koryt drobných vodních toků. Podmínkou ocenění pozemku podle § 4 odst. 6 oceňovací vyhlášky však není vydání povolení. Rozhodující je, zda se na pozemku nachází nebo je povoleno vodní dílo evidované v katastru nemovitostí.

Vodní díla, která jsou evidována v katastru nemovitostí, vymezuje vyhláška č. 23/2007 Sb., o podrobnostech vymezení vodních děl evidovaných v katastru nemovitostí České republiky. Podle § 2 této vyhlášky se v katastru nemovitostí evidují (popis a vymezení staveb je pro účely tohoto článku zjednodušen):

• přehrady,
• hráze,
• jezy,
• stavby k plavebním účelům zřízené v korytě vodního toku (například plavební komora, lodní zdvihadlo či velín pro řízení plavebního provozu),
• stavby k využití vodní energie (tj. vodní elektrárny) včetně funkčních zařízení a souvisejících objektů jako vtokového objektu, přivaděče či odpadního kanálu,
• stavby odkališť.

Pozemky, které budou vykoupeny a použity k revitalizaci vodních toků, takový charakter většinou nemají. Uvedená vodní díla nejsou v rámci revitalizace zřizována z povahy věci: snaze navrátit koryto vodního toku do přirozeného stavu. Pozemky, na které bude koryto zmeandrováno, je třeba v závislosti na okamžiku a účelu jejich ocenění ocenit podle jejich původního stavu (nejčastěji jako pole, louky, lesy nebo břehy koryt vodních toků) anebo podle § 8 odst. 3 a § 8 odst. 4 oceňovací vyhlášky.

Cenu pozemků s vodními díly evidovanými v katastru i pozemků ostatních vodních ploch (např. rybníku, malé vodní nádrže a umělé vodní nádrže a koryta vodního toku, které nejsou stavbou) odvozuje vyhláška č. 441/2013 Sb. od základní ceny stavebního pozemku v obci. Zatímco ale v prvním případě dosahuje cena 60 a 80 % z ceny stavebního pozemku, v případě revitalizovaných toků výše této ceny tvoří pouze 6 až 8 % (násobí se koeficientem 0,06 až 0,08 podle druhu vodní plochy či vodního díla). Znalcům mohla ostatně napovědět i rozdílná minimální cena obou skupin pozemků: 20 a 10 Kč/m2.

Nesprávné ocenění poté nezřídka komplikuje výkup pozemků a uskutečnění žádoucích revitalizací. Např. proto, že vlastníci pozemků získají nerealistickou informaci o hodnotě svého majetku. 

Jinému nešvaru, nadužívání cen podle cenového výměru Ministerstva financí, jsme se věnovali již na podzim.