Problémy při výkupu pozemků při revitalizaci vodních toků
Česká republika je na střeše Evropy, přičemž voda z ní odtéká rychleji, než by bylo vhodné. Proto stát podporuje tzv. revitalizaci vodních toků: přestavění technicky upraveného koryta vodního toku do přírodě blízkého stavu.
Zpravidla tyto změny zajišťují správci vodních toků a orgány ochrany přírody, v poslední době však přibyla řada projektů uskutečňovaných nadšenci nebo vlastníky pozemků (známý je např. projekt Zdoňov).
Proč je revitalizací málo?
Přestože stát revitalizace toků podporuje i finančně, je jejich tempo zatím velmi pomalé. V květnu bylo zveřejněno, že v roce 2019 se takto podařilo "opravit" 19 km koryt vodních toků. Jelikož je v ČR údajně 21 000 km koryt, které je třeba "opravit", spočítali novináři, že hotovo bude v roce 3120. A poté "grilovali" ministra životního prostředí i ministra zemědělství. Dostalo se jim odpovědi, že "největší problém je vypořádání těch majetkovlastnických vztahů, těch vlastnických vztahů podle řek."
To je pravda. Nikdo se při revitalizaci koryt vodních toků neobejde bez souhlasu vlastníků dotčených pozemků. Mnohdy je třeba tyto pozemky vykoupit, neboť se úplně změní jejich charakter. Např. ze zahrady se stane meandr koryta vodního toku, případně je nutné na louce vysadit stromy apod.
Výkup pozemků je stejně jako celá revitalizační opatření možné financovat z různých dotačních programů. Ty poté běžně vyžadují, aby "byla cena vykupovaných pozemků určena znaleckým posudkem vyhotoveným znalcem dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (rozumí se do výše ceny tržní maximálně však do výše ceny obvyklé). Posudek nesmí být starší než 6 měsíců před pořízením nemovitosti." Podle českých zákonů to ovšem, jak naznačil i ministr Toman, není tak jednoduché.
Kupní ceny se totiž budou lišit podle toho, kdo bude revitalizaci vodních toků provádět a tedy i pozemky kupovat.
Revitalizace vodních toků uskutečňují nejčastěji:
- státní podniky Povodí
- orgány ochrany přírody (organizační složky státu)
- obce
- nadšenci.
Zatímco nadšenci mohou nabídnout tolik peněz, kolik si mohou dovolit (vlastník pozemku je může ostatně podpořit tím, že pozemek dá pro dobru věc lacino), ostatní se musí řídit předpisy. Obce dokážou odůvodnit, proč je třeba vlastníky motivovat vyšší částkou (viz § 38 a § 39 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích), nebo je přesvědčit, aby nechtěli vydělat, protože jim opravené koryto řeky prospěje. Těžší to mají státní podniky a organizační složky státu. Ty musí dodržovat striktní zákony.
Kolik stojí pozemky pro koryta řek?
Státní podniky Povodí musí při úplatném nabývání nemovité věci podle § 1 odst. 3 zákona č. 305/2000 Sb., o povodích ve spojení s § 17a odst. 2 zákona č. 77/1997 Sb., o státním podniku postupovat tak, že mohou kupní cenu sjednat pouze do výše rovnající se ocenění této nemovité věci podle zákona upravujícího oceňování majetku. Tato cena se označuje jako cena zjištěná (laicky označovaná jako vyhlášková nebo úřední).
Zjištěné ceny pozemků mohou být mnohdy nízké. Proto se stát snažil je uměle navýšit (byť se současně tvářil, že zajišťuje hospodárné nakládání s veřejnými prostředky, když tyto částky označuje za maximální - blíže dále). K tomu používá cenové výměry. Podle současného cenového výměru je cena pozemku určeného pro stavbu protipovodňového opatření podle tabulky 60 Kč/m2, pozemku ve funkčním celku s takovou stavbou 30 Kč/m2 a pozemku pro ekologické účely 10 Kč/m2 (oddíl A, položka č. 1 cenového výměru MF č. 1/2020). Za všechny tyto účely se revitalizace toků dají považovat: záleží na konkrétním využití pozemku. A hlavně, uvedené částky už jsou běžně pro vlastníky zajímavé. Jenže.
Příslušná položka cenového výměru se však od roku 2013 (viz výměr MF č. 1/2013) neuplatní v případech, kdy je kupujícím subjekt, na který se vztahuje zákon o státním podniku: tj. také státní podniky Povodí. Ty tudíž mohou nabídnout pouze cenu zjištěnou, která bude u koryta vodního toku podle § 8 odst. 4 vyhlášky č. 441/2013 Sb. (oceňovací vyhlášky) minimálně 10 Kč/m2, ale už nemusí být vyšší.
Naopak by se cenový výměr použil v případě, že by protipovodňové opatření realizovala organizační složka státu: např. Agentura ochrany přírody a krajiny při snaze zvýšit ekologickou stabilitu chráněného území. Pozemky mohou být oceněny následovně:
- zjištěná cena je spočítána ve výši 5,60 Kč/m2,
- musí být proto upravena podle oceňovací vyhlášky alespoň na 10 Kč/m2,
- kupní cena je pak v praxi navýšena podle tabulky v cenovém výměru na 60 Kč.
Ale je to tak správně?
I v tomto případě však cenový výměr stanoví maximální ceny pozemků. Maximální cenou se rozumí ve výměru cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku, pokud se neuplatní postup dle § 12 odst. 4 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku ČR, podle kterého může ve veřejném zájmu Ministerstvo financí dát předchozí souhlas ke sjednání ceny vyšší. Přeloženo do češtiny: cenový výměr reguluje výši cen a vytváří cenový strop při nákupu pozemků pro subjekty řídící se zákonem o majetku ČR (shodně stejnou situaci řeší zákon o státním podniku). Tyto subjekty nesmějí dát více.
Do roku 2018 přitom platilo:
"je zjištěná cena platná jako cena maximální těchto pozemků nejméně (tolik, kolik je uvedeno v tabulce)."
Proto si praxe zvykla na to, že pozemek vykupovaný pro revitalizace vodních toků bude zpravidla mít cenu alespoň 30 Kč/m2 a v případě, že na něm bude stavba pak 60 Kč/m2.
Jenže od cenového výměru 1/2019 je formulace úplně jiná.
"je-li cena zjištěná nižší než ceny uvedené v tabulce, platí ceny uvedené v tabulce jako maximální ceny."
Z této formulace je již mnohem těžší dovodit, že zjištěná cena pozemku musí být nejméně stejně vysoká jako v tabulce. Je-li maximální cena stropem pro sjednání ceny, tak zkrátka není jiné cesty než v případě, že zjištěná cena je podle oceňovací vyhlášky spočítaná v nižší výši, vycházet z ceny spočítané dle vyhlášky. Přestože takový výklad může zkomplikovat výkupy pozemků pro revitalizace vodních toků a tyto budeme provádět ještě více než 1000 let.
Jakub Hanák