Změny v platbách při využití státní zemědělské půdy

Se zemědělskou půdou ve vlastnictví státu hospodaří především Státní pozemkový úřad (SPÚ). Ten ji nevyužívá sám, nýbrž ji propachtovává zemědělcům a dalším uživatelům (např. zahrádkářům). Běžně jsou tyto pozemky využity také k umístění různých inženýrských sítí. Aktuálně proběhlo nebo se připravuje několik změn, které jsou relevantní i pro realitní trh a oceňování nemovitých věcí:

změna výše nájemného a pachtovného,

úpravy ceny při prodeji zemědělské půdy státem,

dohoda o náhradách za zákonná věcná břemena pro energetická vedení na zemědělských pozemcích, s nimiž SPÚ hospodaří.

Změny ve výši pachtovného

Do konce června 2024 byla výše ročního nájemného stanovena § 4 odst. 4 zákona č. 503/2012 Sb., o SPÚ ve výši 2,2 % z ceny pozemku určené vyhláškou č. 298/2014 Sb., pokud se SPÚ s uživatelem nedohodl jinak. Novelou č. 183/2024 Sb. byla tato konstrukce změněna a Ministerstvo zemědělství bylo zmocněno stanovit vyhláškou výši ročního nájemného za požívání pozemků v příslušnosti hospodaření Státního pozemkového úřadu, které tvoří zemědělský půdní fond nebo do něj náleží. Návrh této vyhlášky zveřejnilo Ministerstvo zemědělství před Vánocemi 2024.

Návrh vyhlášky o stanovení výrobních oblastí a výši ročního nájemného za požívání pozemků v příslušnosti hospodaření Státního pozemkového úřadu reflektuje existující stav. Státní pozemkový úřad totiž již od března 2024 uzavíral nové pachtovní a nájemní smlouvy s aktualizovanou procentuální sazbou ve výši určené podle zemědělských výrobních oblastí. Tyto sazby jsou stejné jako navržené ve vyhlášce (činí od 3 % pro řepařskou oblast po 12,5 % v případě oblastí horských). Sazby by měly přinést do rozpočtu SPÚ při svém uplatnění ročně navíc přibližně 150 miliónů Kč. Vychází z Analýzy a predikce možného vývoje cen zemědělských pozemků a pachtovného pro období 2023-27 zpracované Ústavem zemědělské ekonomiky a informací.

Aktualizace smluv

SPÚ během loňského roku zahájil aktualizaci existujících smluv. Původně ji plánoval již od začátku roku 2024, ale schválený metodický pokyn počítající s jednotnou sazbou ve výši 5,8 % z průměrné ceny zemědělské půdy, se ukázal jako neprůchodný.

Je otázkou, zda může SPU měnit výši nájemného i v uzavřených smlouvách bez vydané vyhlášky, protože novelou byla z § 4 odst. 4 zákona o SPÚ vypuštěna formulace, že zákonem stanovená výše nájemného (pachtovného) se uplatní, pokud se Státní pozemkový úřad s nájemcem nedohodnou jinak. Ostatně návrh vyhlášky výslovně upravuje podmínky pro snížení úplaty až o 50 % (např. z důvodu veřejnoprávních omezení při zemědělském hospodaření) a také v návrhu § 3 odst. 4 přímo uvádí, že se může SPÚ s uživatelem dohodnout na vyšším ročním nájemném. Z registru smluv však vyplývá, že množství pachtovních smluv již bylo změněno a pachtovné zvýšeno.

SPÚ propachtovával podle Závěrečného účtu za rok 2023 k 31. 12. 2023 celkem 103 117 ha půdy (na základě více než 60 tisíc smluv). V některých oblastech tedy má z tohoto titulu významný vliv na výši pachtovného.

Úřad opakovaně zdůrazňoval, že ke zvýšení pachtovného přistoupil po 10 letech. Skokové navýšení je způsobeno ve výsledku také tím, že Ministerstvo financí od roku 2013 rezignovalo na úpravy ceny zemědělské půdy v oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb., od níž fakticky SPÚ odvozoval a odvozuje výši platby za užívání zemědělských pozemků. Kdyby byly ceny zemědělské půdy pravidelně aktualizovány, nemusela se procentní sazba dramaticky měnit.

Ministr zemědělství Marek Výborný zdůraznil, že "je důležité, že nikde nejdeme nad ceny tržního nájmu, stát nemá být tím, kdo tlačí ceny nájmů nahoru, na druhou stranu není možné, abychom dlouhé roky ceny vůbec neaktualizovali." Je pravdou, že v tomto má SPÚ výjimkou ve srovnání s ostatními subjekty, které hospodaří se státními pozemky, protože se na sjednávání výše nájemného nepoužije § 27 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku ČR, podle něhož nesmí být nájemné sjednáno v nižší částce, než která jako nejvyšší možné nájemné vyplývá z regulace cen, a není-li tato regulace uplatněna, sjedná se nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá. Vzhledem ke konstrukcí určení výše pachtovného se ovšem nedá garantovat, že nebude vyšší než pachtovné sjednávané v jiných případech ve stejné lokalitě.

Náhrady za zákonná věcná břemena

SPÚ také uzavřel v prosinci 2024 Dohodu o spolupráci při vzniku zákonných věcných břemen dle ustanovení § 97b energetického zákona se společností ČEZ Distribuce. Na základě § 97b vzniká energetické společnosti ve veřejném zájmu zákonné věcné břemeno, na jehož základě může využít pozemek v nezbytném rozsahu podle příslušné technické normy využít ke zřízení a provozu inženýrské sítě. SPÚ poté může do tří let od dokončení stavby požádat o jednorázovou náhradu až ve výši ceny zjištěné podle oceňovacího předpisu. Tato úprava, inspirovaná prakticky identickým ustanovením § 104a zákona o elektronických komunikacích, tedy změnila pozice: vlastník žádá, energetik reaguje. Obsahem dohody je shoda na tom, že SPÚ uplatní nárok na náhradu ve všech případech staveb distribuční soustavy, přičemž náhrada bude vyčíslena v souladu s energetickým zákonem (tj. zřejmě ve výši ceny zjištěné spočítané podle § 39a, resp. § 39b oceňovací vyhlášky).

Připravované změny

Novela zákona o SPÚ předložená Poslanecké sněmovně v září 2024 zatím schválena nebyla. Z hlediska cenotvorby se v ní mj. navrhuje, aby SPÚ před prodejem pozemku srovnal jeho zjištěnou a obvyklou cenu a prodej následně uskutečnil za cenu vyšší.

Jakub Hanák