Rozhovor s Vlastimilem Valou ze Státního pozemkového úřadu

17.02.2021

V letošním roce bychom Vám na našich stránkách chtěli nově přinést rozhovory s osobnostmi a zástupci institucí, které jsou pro znaleckou činnost výrazné. Naší první volbou byl Ing. Vlastimil Vala, CSc. ze Státního pozemkového úřadu, kde působí jako vedoucí oddělení tvorby cen a verifikace. Státní pozemkový úřad je znám svými specifickými požadavky a nekompromisní kontrolou kvality znaleckých posudků, za níž však stojí velmi vysoká odborná úroveň celého oddělení tvorby cen a verifikace. Vlastimil Vala se dále věnuje publikační a školící činnosti a již řadu let se podílí na zvyšování úrovně znalecké činnosti. Velmi si vážíme nadhledu, který vnesl do odpovědí na položené otázky o nadcházejících změnách ve znalecké činnosti a kvalitě znaleckých posudků.

Ve Státním pozemkovém úřadě působíte jako vedoucí Oddělení tvorby cen a verifikace. Můžete nám popsat, čím vším se v rámci Vaší praxe zabýváte?

Oddělení tvorby cen a verifikace vzniklo v květnu 2015 jako samostatný odborný útvar, který má vedoucího a tři odborné pracovníky. Již samotný název oddělení velmi dobře napovídá o náplni jeho činnosti. Je to činnost metodická, konzultační a verifikační při tvorbě cen majetku (věcí, práv a jiných majetkových hodnot) pro výkon činnosti Státního pozemkového úřadu, kdy se realizuje velké množství převodů majetku státu. To se neobejde bez určení adekvátních cen tak, aby nedošlo k majetkové újmě nebo neoprávněnému majetkovému prospěchu státu. Vedle cen, které vznikají na základě interních metodických pokynů, se převážná část ocenění realizuje zadáváním znaleckých posudků, k tomu je využíváno externích služeb dříve znalců a znaleckých ústavů, v současnosti znalců, znaleckých kanceláří a znaleckých ústavů. Každého jistě napadne, zda jsou zřízení a činnost Oddělení tvorby cen a verifikace nutné, když převážná část ocenění je prováděna znalci, znaleckými kancelářemi a znaleckými ústavy s odpovídajícím oprávněním. Znalecké posudky nejsou nadány "presumpcí správnosti". Na tom se dnes shoduje široká odborná veřejnost. To potvrdily také analýzy Státního pozemkového úřadu a také řada judikátů. Vady podávaných znaleckých posudků byly jedním z hlavních důvodů vzniku specializovaného útvaru, který proces ocenění bude odborně metodicky řídit. V případě problémových znaleckých posudků, zpracováváme jejich posouzení, podáváme námitky proti ocenění při jejich převzetí na Krajských pozemkových úřadech. Řešíme námitky klientů k ocenění. Častým úkonem je posouzení znaleckých posudků pro ocenění, které podávají protistrany Státního pozemkového úřadu v případech různých soudních sporů. Pro zájemce připomínám odborný článek, který se problematikou činnosti Oddělení tvorby cen a verifikace podrobně zabývá: SADÍLEK, A.; VALA, V.; HAKL, F.: Verifikace ceny určené znaleckým posudkem pro potřeby Státního pozemkového úřadu. In: Sborník příspěvků konference Expert Forensic Science Brno 2019. Brno: Vysoké učení technické, Ústav soudního inženýrství, 2019. s. 375-388. ISBN: 978-80-214-5708-9. Kopie tohoto článku je dostupná na intranetu SPÚ na stránkách Oddělení tvorby cen a verifikace.

Setkáváte se s velkým množstvím znaleckých posudků. Dokázal byste shrnout, co bývá z hlediska jejich dalšího použití největší problém a co se naopak v poslední době zlepšilo?

V roce 2015, když oddělení vzniklo, byla poměrně složitá situace při určování obvyklé ceny. To však bylo spojeno s nedostupností sjednaných kupních cen. Nelze se zpětně divit, že v tomto období se vyskytovaly nepřezkoumatelné výroky o obvyklé ceně. Ani terminologicky to nebylo lehké období, každý znalec si je zpětně vědom, že prolínání a záměna obvyklé ceny, tržní hodnoty a zjištěné ceny bylo velmi časté. V současnosti se při určování obvyklé ceny již běžně používá referenčních cenových vzorků ze sjednaných kupních cen, což je nepochybně spojeno s dostupností cenových údajů ČÚZK.

Problém zůstává u nájemného, a to nejenom pro určení obvyklého nájemného, ale i pro případnou aplikaci tržní hodnoty. Vznik státem garantované databáze nájemních smluv považuji pro další období za klíčové.

Poprvé je v právním řádu ČR definována tržní hodnota, pokud však nebudou pro výnosový způsob relevantní data o obvyklém nájemném, bude její aplikace velmi omezena.

V souvislosti s novým zákonem č. 254/2019 Sb. a jeho prováděcí vyhláškou č. 503/2020 Sb., o výkonu znalecké činnosti, budou nyní posudky podrobněji strukturované a mimo jiné budou obsahovat povinné odůvodnění výsledků. Vidíte tuto změnu pouze jako formalitu nebo skutečnou příležitost pro zlepšení přezkoumatelnosti a vzájemné srovnatelnosti znaleckých posudků?

Nutno si uvědomit, že nový zákon č. 254/2019 Sb. a jeho prováděcí vyhláška č. 503/2020 Sb., o výkonu znalecké činnosti, nevznikly jenom z důvodů zlepšení znalecké činnosti pro oceňování majetku, ale také pro zlepšení znalecké činnosti v jiných oborech. Mám za to, že podrobnější formální struktura znaleckých posudků nepřinesla pro znalecké posudky v oboru oceňování majetku nic zásadního. Nějakou dobu si znalci budou zvykat na nové "pořádky", a tyto aplikovat pro účely oceňovacích znaleckých úkolů. Co se týče povinného odůvodnění výsledků, neumím si představit, že by Oddělení tvorby cen a verifikace akceptovalo výrok o ceně, který by nebyl řádně odůvodněn podrobnou cenovou argumentací. Posudek bez odůvodnění nebyl dle mého názoru ani podle předchozí právní úpravy posudkem.

Jmenovité uvedení požadavku na odůvodnění je především příležitostí pro možné razantní odmítnutí případných pokusů se odůvodnění vyhnout (záměrně nebo z neznalosti). 

Ve věci změn obsahu znaleckých posudků mám za to, že daleko "zajímavější" bude kreativita ve věci skutečnosti snižující přesnost závěru ocenění.

Další velkou změnu představuje § 1c oceňovací vyhlášky, tedy povinný výpočet zjištěné ceny současně s obvyklou cenou a následné odůvodnění případných rozdílů. Na jednu stranu může toto opatření vést ke zvýšení nákladů na zpracování znaleckých posudků související s prováděním často složitých výpočtů, které však objednatel v zásadě nepotřebuje. Na druhou stranu může vést k určitému zlepšení autokorekce provedených výpočtů a zmírnění odchylek v obvyklých cenách počítaných různými znalci. Ke kterému scénáři se přikláníte?

I přestože jsme návrh oceňovací vyhlášky připomínkovali, byl pro nás § 1c překvapením, jelikož se v původním návrhu nevyskytoval. Prosazovali jsme jiný scénář. Nejde-li určit cena obvyklá, určí se tržní hodnota, nejde-li určit ani tržní hodnota, určí se cena zjištěná. I dnes se může stát, že znalec neurčí obvyklou cenu ani tržní hodnotu. Současně tedy určí cenu zjištěnou, ale nebude ji mít s čím porovnat. Další problém může nastat, když některá z cen nebude určena správně. Porovnání potom může být zavádějící. 

Uvádíte, že porovnání může vést k určitému zlepšení autokorekce provedených výpočtů a zmírnění odchylek v obvyklých cenách počítaných různými znalci. Mám však obavu z jiných scénářů, znalec si nejprve určí cenu zjištěnou a obvyklou cenu zjištěné ceně "přizpůsobí". 

Rozhodně budou mít "radost" tvůrci oceňovacích programů pro cenu zjištěnou.

Která z letošních změn oceňovacích a znaleckých právních předpisů je z hlediska SPÚ nejzásadnější?

Na změny jsme byli připraveni, znalecká praxe se přizpůsobí dle mého názoru rychle. Co se týče ocenění, nové podrobnosti o způsobech určování obvyklé ceny jsme měli prakticky začleněny ve standardech oceňování pro SPÚ již od roku 2016.

Standardy zpracování znaleckých posudků pro Státní pozemkový úřad, které zmiňujete, vydává Státní pozemkový úřad již řadu let. Mohl byste nám představit jejich účel a historický vývoj?

Standardy vznikly v roce 2016, a to jako součást smluvního vztahu mezi zadavatelem a zhotovitelem. Jejich vznik byl vynucen nejasnostmi ohledně určování obvyklé ceny a podáváním zjevně vadných ocenění. Proto jsme byli nuceni nastavit transparentní rámec pro určování obvyklé ceny.

Jsou Standardy veřejně dostupné? Dovedete si představit, nebo setkáváte se, s jejich využitím i mimo SPÚ, například v podobě dohody dvou stran, které požadují, aby se znalec těmito standardy řídil?

Standardy jsou součástí uzavřených rámcových dohod, které jsou veřejně přístupné. Mimo to byly publikovány: VALA, V.; SADÍLEK, A.; HAKL, F.: Standardy zpracování znaleckých posudků pro oceňování majetku ve vlastnictví státu, se kterým má příslušnost hospodařit Státní pozemkový úřad. In: Sborník příspěvků konference Expert Forensic Science Brno 2019. Brno: Vysoké učení technické, Ústav soudního inženýrství, 2019. s. 389-414. ISBN: 978-80-214-5708-9. Kopie tohoto článku je rovněž dostupná na intranetu SPÚ na stránkách Oddělení tvorby cen a verifikace. To, že by se jimi řídily i jiné subjekty mimo SPÚ, mi není známo, nelze to však vyloučit (řada našich znalců pracuje i pro jiné zadavatele a může naše standardy nebo v nich uvedené principy a postupy využívat i při výkonu znalecké činnosti pro tyto zadavatele).

Od letošního roku došlo k určitému zpřísnění podmínek pro výkon znalecké činnosti, plánuje se přezkoušení znalců nebo například nová povinnost pojištění. Jaký vliv podle Vás budou mít tyto změny do budoucna na znalectví jako profesi? Je něco, co byste chtěl znalcům a znaleckým kancelářím vzkázat?

Zadáváme si ocenění znaleckým posudkem, jehož zhotovitel musí mít odpovídající oprávnění pro ocenění majetku. Nejsme oprávněni znalce přezkušovat a nemáme to ani v úmyslu. Povinnost pojištění jsme uvítali. Co se týče Vaší otázky, jaký vliv budou mít tyto změny do budoucna na znalectví jako profesi, dovolím si prognózu optimistickou. Jde o prognózu typu bude lépe než dosud, pokud zadavatelé, znalci, znalecké kanceláře a znalecké ústavy budou obor znalectví s náležitou péčí zvelebovat. Všem znalcům, s kterými Státní pozemkový úřad spolupracuje, děkuji za jejich dosavadní práci a přeji bezproblémovou aplikaci změn znalecké činnosti a oceňování majetku v praxi.

Připravila Kristýna Kuhrová dne 16. 2. 2021.