Kupní smlouva bez kupní ceny: výzva, nebo problém pro znalce?

Květnovým judikátem na webu Právní prostor se stal rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 24 Cdo 81/2026, který by neměl uniknout pozornosti znalcům a odhadcům.

Týkal se totiž postupu katastrálního úřadu, který nepovolil vklad vlastnického práva na základě kupní smlouvy, v níž si strany výslovně ujednaly, že "sjednávají tuto smlouvu bez určení kupní ceny dle § 2085 odst.2 obč. zák. ve spojení s § 2131 obč. zák."

Proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu na povolení vkladu se účastníci vkladového řízení rozhodli bránit u soudu. Věc nakonec dospěla až k Nejvyššímu soudu ČR, který dospěl k závěru, že občanský zákoník v obecné úpravě koupě vychází z toho, že pojmovým znakem kupní smlouvy je její úplatnost (§ 2079 odst. 1 obč. zák.), nikoli nutně vyjádření kupní ceny přímo v textu smlouvy. Není proto možno, bez výslovné opory v zákoně, resp. bez dostatečně silných důvodů, dovozovat, že zákonodárce chtěl tento zákonem výslovně předjímaný mechanismus vyloučit u koupě nemovité věci.

Právnická veřejnost přijala tento rozsudek pozitivně, protože podle ní může přinést větší flexibilitu do realitní praxe. Cílem této poznámky však není hodnotit právní stránku věci. Ta byla již dříve zasvěceně diskutována v odborných textech, na něž samotný rozsudek odkazuje: článek Milana Hulmáka a Filipa Zátopka "Lze uzavřít kupní smlouvu na nemovitou věc bez určení kupní ceny?" publikovaný v Právních rozhledech č. 4/2026, popřípadě článek Vladimíra Muzikáře a Andrey Kovač Muzikářové "Je neuvedení ceny v kupní smlouvě o převodu nemovitostí důvodem pro zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva?" publikovaný v Bulletinu advokacie č. 5/2023.

Za pozornost však stojí jiný důsledek tohoto výkladu. Pokud by se začaly ve větším rozsahu uzavírat kupní smlouvy k nemovitým věcem bez uvedení kupní ceny, katastrální úřad by nemohl do katastru nemovitostí zapsat cenový údaj. Kupní cenu by zároveň nebylo možné zjistit ani ze samotné kupní smlouvy. Právě údaje z kupních smluv, které lze za poplatek získat z katastru nemovitostí, přitom představují klíčový zdroj, z něhož znalci, odhadci a další oceňovatelé vycházejí při odhadu obvyklé ceny. Zákon o oceňování majetku jim takový postup dokonce přikazuje.

Vzniká tak určitý paradox. Obvyklá cena má podle občanského zákoníku a podle závěrů Nejvyššího soudu jako nevyvratitelná domněnka vyplnit "mezeru", kterou si prodávající a kupující úmyslně vytvořili. Pokud by se však tato smluvní praxe rozšířila, postupně by oslabovala právě dostupnost údajů, na jejichž základě se obvyklá cena v praxi zjišťuje. Jinými slovy, čím častěji by smlouvy neobsahovaly údaj o skutečně sjednané ceně, tím obtížnější by bylo zjišťování cenové hladiny na trhu s nemovitostmi.

Nelze patrně očekávat rychlé a masivní rozšíření smluv, v nichž smluvní strany výslovně a jednoznačně uvedou, že vědomě uzavírají kupní smlouvu bez určení konkrétní ceny. Ostatně i samotný Nejvyšší soud upozorňuje na nižší míru právní jistoty a na praktické obtíže, které takový postup může smluvním stranám způsobit. Pokud by se však tato praxe přece jen významněji rozšířila, bylo by namístě, aby se zákonodárce zabýval otázkou, zda je absence veřejně dostupného údaje o realizovaných cenách nemovitostí žádoucí z hlediska fungování realitního trhu, bankovního sektoru, rozhodování soudů atd. Pro oblast oceňování nemovitostí by širší rozšíření takové smluvní praxe představovalo zásadní změnu. Troufám si říci, že by nešlo o dnes moderní výzvu, ale o starý obyčejný problém.

Jakub Hanák