Hodnocení znaleckého posudku použitého k návrhu kupní ceny vyvlastňovaného pozemku
Kupní cena pozemků, které mají být získány, aby mohl být uskutečněn účel vyvlastnění, musí být stanovena na základě znaleckého posudku. To vyplývá z § 5 zákona o vyvlastnění a § 3b zákona o urychlení výstavby strategicky významné infrastruktury.
Vlastník pozemku se běžně s oceněním svého majetku v posudku neztotožní. Kupní smlouvu neuzavře a stavebník musí podat žádost o vyvlastnění pozemku. Totéž platí v případě zřizování věcných břemen pro inženýrské sítě.
Dlouho neexistovala podrobnější vodítka, jak by měl vyvlastňovací úřad a správní soud znalecký posudek předložený v tzv. negociační fázi vyvlastňovací řízení hodnotit. Bylo toliko jisté, že jej hodnotí v rámci posuzování splnění podmínek vyvlastnění: pravidel pro vyjednávání s vlastníkem.
V posledním roce bylo publikováno několik rozsudků správních soudů, které do věci vnesly více světla.
Správní soud nepřezkoumává správnost stanovení výkupní ceny jako takovou. Pouze v rozsahu žalobních bodů posuzuje, zda postup vyvlastnitele netrpěl takovými deficity, které by činily celou fázi předcházející vyvlastňovacímu řízení neférovou, formální, a tedy zákon obcházející. Posouzení správnosti výše náhrady je až úkolem civilního soudu v samostatném řízení, který při tom plně aplikuje zásady judikatury Ústavního soudu o hodnocení znaleckého posudku jako důkazu (rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 6. 2024, č. j. 2 As 249/2023-58).
V řízení o přezkumu výroku o odnětí vlastnického práva se lze tedy zabývat pouze tím, zda vyvlastnitel přistoupil k pokusu o sjednání smlouvy poctivě, tj. mj. zda posudek nebyl ve zjevném rozporu se zákonem (např. byl vypracován osobou, která není znalcem, nesplňoval zákonné náležitosti nebo základní požadavky na přesvědčivost, úplnost a relevanci řešených otázek či při ocenění v rozporu s § 10 odst. 5 vyvlastňovacího zákona přihlížel ke ztrátě hodnoty pozemku v důsledku realizace stavby). Pokud vyvlastňovaný již v negociační fázi upozornil vyvlastnitele na vady znaleckého posudku nebo nezákonnost výše kupní ceny (např. v důsledku jejího nenavýšení podle zákonných koeficientů podle § 3b zákona o urychlení výstavby), je podstatné, zda a jak vyvlastnitel na takové upozornění reagoval. Nicméně pouhý nesouhlas s cenou stanovenou v posudku nebo s metodou použitou znalcem, byť by se následně ve vyvlastňovacím řízení (resp. v té jeho části týkající se určení náhrady) ukázal jako důvodný, nezpůsobuje bez dalšího nepoužitelnost tohoto posudku jako podkladu pro jednání v průběhu negociační fáze (rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 27. 2. 2023, č. j. 54 A 106/2022-58).
Pouze zjevné vybočení z odborné otázky by mohlo způsobit nezákonnost znaleckého posudku, například za situace, v níž by vyvlastňovaný byl aktivní a upozorňoval (např. na základě jiného znaleckého posudku) na exces ve znalecké úvaze, nepřezkoumatelnost apod. (rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 22. 5. 2023, č. j. 57 A 9/2023-72).
Jakub Hanák