Analýza návrhu novely oceňovací vyhlášky pro rok 2023
![Oceňovací vyhláška funguje zřejmě jako dobře promazaný stroj. Téměř nic se v ní nemá totiž měnit.](https://4cfbd1a97a.clvaw-cdnwnd.com/ae45782ef40407ad640d93f12ebaec26/200000147-e3809e380d/sand-rock-wood-technology-leaf-old-.jpg?ph=4cfbd1a97a)
Každý podzim se připravuje novela oceňovací vyhlášky. Letošní rok není výjimkou. Minulý pátek (9. září) tudíž Ministerstvo financí odeslalo do mezirezortního připomínkového řízení návrh novely vyhlášky č. 441/2013 Sb.
Změny mají být, obdobně jako loni, minimální. V podstatě chce ministerstvo ve vyhlášce provést pouze nezbytné úpravy, tj. aktualizovat:
- základní ceny za m2 stavebního pozemku (příloha č. 2),
- základní ceny za m3 obestavěného prostoru rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku (příloha č. 24), rekreační a zahrádkářské chaty (příloha č. 25) a garáže (příloha č. 26), resp. podlahové plochy jednotky bytu (příloha č. 27). Spolu s tím dojde ke změně koeficientů změn cen staveb (Ki).
Změny mají doznat také přílohy č. 30, 31 a 35, které se týkají ocenění lesního porostu: údaje byly aktualizovány na základě analýzy Ústavu pro hospodářskou úpravu lesů (ÚHUL). Ačkoliv je navrhováno vydání nové přílohy č. 4 obsahující ceny zemědělské půdy za m2 určené podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, tak ke změnám hodnot pohříchu zřejmě nedojde a toliko se reaguje na nově zavedené bonitované půdně ekologické jednotky. Přitom v předchozích letech Ministerstvo zemědělství opakovaně neúspěšně upozorňovalo na významné podhodnocení vyhláškových cen.
![Ceny lesních porostů se změní, ceny polí zůstanou.](https://4cfbd1a97a.clvaw-cdnwnd.com/ae45782ef40407ad640d93f12ebaec26/200000149-5b5945b597/IMG_20220710_103026I.jpg?ph=4cfbd1a97a)
Tyto změny jsou prováděny každoročně a oceňovatel používající oceňovací software si jich nemusí ani povšimnout. Postup výpočtu zůstává totiž identický.
Jediná změny v textu oceňovací vyhlášky má být provedena v § 39b, který upravuje zjednodušené oceňování věcných břemen pro technickou infrastrukturu. Tato úprava má "podpořit rozvoj elektrické rozvodné soustavy ČR." A to tím, že zvýší na dvojnásobek roční užitek za umístění podzemního elektrického vedení do 110 kV (v malých obcích v méně bohatých okresech však ani toto navýšení nemusí přesáhnout minimální výši ročního užitku, která zůstala 10 Kč/m2).
Zvýšení je docíleno nově zavedenou diferenciační konstantou. Ta má mít hodnotu 2 v případě podzemního elektrického vedení v napěťové hladině do 110 kV včetně a hodnotu 1 v případě ostatních podzemních vedení technické infrastruktury. Dochází tak k úpravě ročního užitku, který činí 1,5 % ze základní ceny stavebního pozemku v obci. U vedení do 110 kV bude mít fakticky hodnotu 3 %.
![Při výpočtu daní a poplatků se často používá tzv. bulharská konstanta.](https://4cfbd1a97a.clvaw-cdnwnd.com/ae45782ef40407ad640d93f12ebaec26/200000151-14e5614e59/sky-wind-flag-red-flag-bulgaria-flag-of-the-united-states-13793.jpg?ph=4cfbd1a97a)
Podle důvodové zprávy nedochází v současnosti k dostatečnému ocenění zatížení zejména vlastníků obecních či městských pozemků, jež jsou příslušnou technickou infrastrukturou zatěžovány. To pak přináší negativní důsledky při zřizování věcných břemen, neboť obce a města nejsou ochotny smluvně zřizovat věcná břemena. Koeficient tak má za cíl odstranit nežádoucí stav, kdy ocenění podle § 39b v elektroenergetice neodpovídá míře omezení vlastnického práva.
Skutečnost, že ceny služebností spočítané podle oceňovací vyhlášky neodpovídají cenám, za které byly dříve zřizovány, jsou mnohdy symbolické a nevyjadřují míru omezení vlastnického práva v důsledku umístění vedení, byla již popsána různými autory mnohokrát i na tomto webu.
Prozaicky řečeno, ministerstvo financí navrhuje zdvojnásobit roční užitek u nejčastěji zřizovaných věcných břemen na pozemcích měst. Přestože je v důvodové zprávě uvedeno, že se diferenciační konstantou "upřesňuje dopad všech vlastnických, provozních a dispozičních omezení, jež za strpění věcného břemene od příslušné technické infrastruktury vlastníkovi vyplývají", tak hodnota je evidentně vymyšlená. Pozoruhodný je totiž již fakt, že umístění vedení s vyšším napětím než 110 kV je ve vyhlášce spojeno s nižším ročním užitkem než u nižšího napětí. A to přesto, že např. ochranné pásmo podzemního vedení elektrizační soustavy do napětí 110 kV včetně činí 1 metr po obou stranách krajního kabelu, zatímco u podzemního vedení o napětí nad 110 kV je mnohem větší: 3 metry (srov. § 46 odst. 5 energetického zákona). Nijak se nemá měnit ani výše ročního užitku pro jiné druhy sítí. U plynovodů a telekomunikací vyhláška omezení vlastnictví reflektuje správně? Ale třeba se hodnota koeficientu v připomínkovém řízení ještě změní.
![Návrh a výsledná podoba vyhlášky se mohou lišit.](https://4cfbd1a97a.clvaw-cdnwnd.com/ae45782ef40407ad640d93f12ebaec26/200000153-091fd09201/notebook-writing-pencil-pen-.jpg?ph=4cfbd1a97a)
Ministerstvo financí v důvodové zprávě tradičně uvádí, že "v novele oceňovací vyhlášky rovněž řeší a zohledňuje připomínky vznesené odbornou veřejností, jsou-li opodstatněné nebo přínosné pro objektivitu určovaných cen, a lze-li je aplikovat pro obecné použití." Těch bylo v minulých vzneseno mnoho a řadu z nich jsme uvedli také v naší speciální publikaci věnované změnám v oceňování nemovitých věcí v letech 2021 a 2022. Na žádnou z nich však reagováno bohužel není.
Změny by měly být účinné od 1. ledna 2023. Pokud nebude výsledkem připomínkového řízení rozšíření návrhu, což Ministerstvo financí v minulých letech spíše odmítalo, tak půjde o nejmenší novelu oceňovací vyhlášky v historii.
Jakub Hanák