Proč se u nás nestaví dálnice? Díl 1.

Výstavba dálniční sítě a vůbec všech větších staveb (vodních nádrží, suchých poldrů, obchvatů měst) je v ČR odnepaměti spojena s nářky na obstrukce majitelů nemovitostí, kteří svůj majetek odmítají prodat pro blaho ostatních.

V posledních letech se stát a zákonodárci několikrát pokusili změnit pravidla pro výkup pozemků pro tyto účely. Výsledkem jejich úsilí je právní úprava, která je údajně retardérem výstavby. Reakcí jsou návrhy na další změny, které mají širokou politickou podporu a jako jeden ze svých úkolů si je uložila také vláda. Jejich ideová východiska byla prezentována na únorové konferenci v Senátu i jinde.

Podrobněji komentovat budoucí návrhy pro jejich obecnost však zatím nelze. Lze však, a je to nanejvýš žádoucí, analyzovat, zda jsou pravidla upravující majetkoprávní přípravu (koupi, směnu a případně vyvlastnění pozemku) veřejně prospěšných staveb skutečně brzdou jejich výstavby.

Důvod je jasný

Nejčastěji se tvrdí, že změnou zákona došlo ke snížení nabízené ceny z garantovaných 100 Kč na přibližně 30 Kč. S určitou mírou zjednodušení lze tento poměr přijmout jako docela přesný údaj. Za tuto cenu pak velké množství lidí odmítá navrhované smlouvy akceptovat. Příčinou tohoto snížení je změna konstrukce oceňování pozemků, které se oceňují podle stavu před vydáním územního rozhodnutí, které proměňuje pozemky na stavební parcely. Poněvadž se dálnice (i jiné veřejně prospěšné stavby) zpravidla staví na zemědělské půdě, vžilo se pro tento přístup k ocenění pozemku a náhradu za něj označení "pole za pole".

Kritici neváhají tuto konstrukci dokonce označit za trest pro neposlušné vlastníky. To je však mylné, neboť tato cena se vztahuje na všechny (i ochotné prodat a spekulanty) a současně je pro vlastníka nyní po dlouhé době konečně výhodnější uzavřít se stavebníkem dohodu než se nechat vyvlastnit. O tom jsme již psali.

Ukázalo se však, že zlevnit a zároveň zrychlit výkupu pozemků pro dálnice je snahou o kvadraturu kruhu. Pokud od Vás totiž stát kupuje rohlík několik let za 10 Kč, je poté těžké přijmout nabídku prodeje za 4 Kč, i když lze rohlík jinak koupit za 2 Kč. Ačkoliv se trh s pozemky chová jinak (zejména je těžší obstarat pozemky nové), princip je stejný.

Jak dál?

Vlastníkům je proto třeba dát čas, aby tuto změnu akceptovali. Zároveň je třeba trpělivě a slušně vysvětlovat, proč bylo nutné k této změně přistoupit. Náklady na výkupy se už jevily jako neúnosné. V žádném případě totiž nedochází k výkupu nemovitostí za méně, než je jejich skutečná hodnota.

Prohlášení politiků a dalších osob volajících nebo slibujících návrat ke starým "osvědčeným" cenám je proto kontraproduktivní. Jestli si to zákonodárci (a někteří z nich, kteří dnes návrh kritizují, pro ně dříve zvedli ruku) tehdy neuvědomili (byť na to upozorňovala řada lidí), tak jim dnes nezbývá než uznat chybu nebo počkat, až se zklidní rozbouřena hladina.

Pokud chceme rychleji vykoupit potřebné pozemky, tak řešením je bezpochyby navýšení ceny. Finanční prostředky však budou chybě jinde (třeba ve zdravotnictví). Bylo by proto vhodnější snažit se najít i jiná řešení nebo vylepšení.

Není-li stát schopen nabídnout dostatek pozemků ke směně místo výkupu (např. statkářce Havránkové), proč v území, kde se má stavět dálnice, neproběhne před výstavbou komplexní pozemková úprava? Vyjednává se s vlastníky bez arogance, vstřícně a bez průtahů, tj. způsobem odpovídajícím významu věci? Je stavebník schopen zohlednit požadavky majitelů týkající se nepříznivých dopadů na zbývající majetek, tj. např. vykoupit i znehodnocené části pozemku? Fungují servisní organizace jako je ŘSD ČR, která majetkoprávní přípravu zabezpečuje, efektivně? I tímto směrem by se dle mého přesvědčení měly ubírat úvahy, jak realizaci staveb zrychlit. Můžeme však dostat i odpovědi, které nechceme slyšet.

Jakub Hanák