Směrnice ministerstva dopravy k výkupu pozemků pro dopravní stavby - analýza

Ministerstvo dopravy vydalo a na svých webových stránkách (sekce vnitrorezortní předpisy) zveřejnilo znění Směrnice k provádění zákona č. 416/2009 Sb. Investoři dopravních staveb (tedy zejména ŘSD ČR a Správa železniční dopravní cesty) podle ní budou postupovat při výkupech pozemků pro jimi realizované dopravní stavby. Zřejmě jako první přinášíme podrobnější analýzu tohoto dokumentu.

Směrnice především konkretizuje výši a podmínky přiznání bonusu k ceně pozemku, který je vykupován. Pokud vlastník akceptuje návrh smlouvy do 90 dnů (pozor - nejpozději 90. den musí být podepsaný návrh smlouvy doručen investorovi, nestačí jej odeslat), bude kupní cena činit osminásobek obvyklé ceny pozemku, není-li pozemek stavební (u stavebního pozemku dostane majitel pouze 1,15 násobek; definice stavebního pozemku je v § 9 zákona č. 151/1997 Sb.). Oproti minulosti se nepředpokládá, že by výše bonusu klesala postupně. Vlastník má tedy (teoreticky - praxe se může vyvinout odlišně) v podstatě pouze dvě možnosti:

a) během tří měsíců se rozhodnout pozemek prodat (celkem výhodně),

b) nebo návrh odmítnout a své námitky k ceně nebo ostatním okolnostem transakce uplatnit ve vyvlastňovacím řízení (i v něm lze ale uzavřít s investorem dohodu). Definitivně tím tak přichází o možnost zvýšit kupní cenu pozemku, ať už ve fázi dalšího jednání s investorem nebo ve vyvlastňovacím řízení.

Šestnáctinásobek? Jen výjimečně.

Je třeba uvést, že pro vlastníky nestavebních pozemků existuje ještě varianta třetí. A to podat žádost o udělení výjimky pro poskytnutí až šestnáctinásobku ceny. Žádost se podává prostřednictvím investora. Směrnice uvádí tři nejčastější příklady, které jsou považovány za výjimečné. Jejich podrobný rozbor by byl cenným příspěvkem do diskuze o kompenzacích vlastníkům nemovitých věcí potřebných pro veřejně prospěšné stavby.

Právo udělit výjimku a rozhodnout o výši násobku má ministr dopravy (bližší kritéria směrnice žel neuvádí). Článek 7.7 směrnice však svým zněním naznačuje, že pokud výjimka není udělena, tak je neprodleně podán návrh na vyvlastnění a vlastník pozemku tak ztrácí nárok na jakýkoliv bonus k ceně. Tento prvek lze chápat sice jako obranu proti podávání zjevně neopodstatněných žádostí o výjimku, zároveň však vlastníky fakticky nutí k tomu, aby se rozhodovali podle hesla "lepší vrabec v hrsti, než-li holub na střeše." A to není příliš vstřícné.

Bonus je zastropován

Vlastníci musí mít také na paměti skutečnost, že navýšená kupní cena nestavebního pozemku nesmí přesáhnout 75 % ceny téhož pozemku oceněného jako stavebního. Znění článku 4 však není šťastné. Není z něj totiž zřejmé, zda se má vycházet z ceny stavebního pozemku vynásobené koeficientem 1,15 či nikoliv (viz "cena stanovená podle článku 3"). Směrnice také výslovně neříká, o jaký druh (hypotetického) stavebního pozemku má jít - jako nejrozumnější se nabízí předpokládat, že jde o pozemek určený pro dopravní stavbu, neboť jiné druhy staveb na pozemku nelze realizovat.

Je třeba zdůraznit, že cenu bude vždy stanovovat znalec vybraný investorem, přičemž znalecký posudek bude vlastníkům zaslán spolu s návrhem smlouvy. Ve lhůtě 90 dnů by měl být vlastník schopen obstarat si v případě pochybností jiný posudek a na jeho základě se rozhodnout, zda na prodej pozemku přistoupí. Zda se podaří ve stejné lhůtě vyřešit případné rozdílné náhledy na cenu pozemku a zda bude investor vůbec takto vyjednávat, je otázkou.

Zhodnocení

Jak je z výše uvedeného patrno, text směrnice není ideální, byť na její přípravu bylo dostatek času. Razantní zvýšení bonusu k ceně pro vlastníky ochotné prodat, k čemuž zákonodárce novelizací zákona č. 416/2009 Sb. přistoupil, velmi pravděpodobně změní odmítavý postoj většiny vlastníků pozemků. Tím by se měla urychlit výstavba potřebných staveb. Proto lze tuto změnu přivítat.

Novela přiznáním diskreční pravomoci ministru dopravy (bude však rozhodovat na základě doporučení odboru ministerstva a podkladů od investora) zvýšila korupční riziko, na což silně upozorňovali kritici novely zákona č. 416/2009 Sb. Formalizovaný proces udělování výjimek i nutnost odůvodnit žádost však toto riziko minimalizuje. Případné účelové navýšení ceny lze navíc snadněji provést zmanipulovaným znaleckým posudkem, což je možné již dnes.

Překotné změny pravidel zároveň dokládají, že právní úprava regulující ceny nemovitých věcí nutných pro veřejně prospěšné stavby je nesystematická a nestabilní.

Zarážející je také nerovný přístup k vlastníkům. Majitelé pozemků pro jiné důležité stavby (např. na ochranu před povodněmi či jinými přírodními katastrofami) se mohou cítit oprávněně dotčeni tím, že na žádný bonus k ceně pozemku nárok nemají. Nemluvě o stovkách občanů, kteří musí na svém pozemku bez přiznání navýšení strpět vedení inženýrských sítí provozovaných soukromými společnostmi. Je třeba si proto položit otázku, zda je význam dopravních staveb o tolik vyšší než nádrž chránící území před stoletou vodou a nedochází tak k porušování čl. 11 Listiny základních práv a svobod (Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu) ...

Jakub Hanák