Ocenění pozemků golfového hřiště - složitá věc
Počet golfových hřišť v ČR brzy překročí stovku. Zdaleka ne všechny svým majitelům vydělávají. Řešením finanční situace tak může být i prodej hřiště. Otázka ocenění pozemků golfového hřiště přitom není jednoduchá.
Trh s golfovými hřišti v podstatě neexistuje. Proto znalci nebo odhadci používají různé jiné metody, jak stanovit tržní cenu (metodu třídy polohy, výnosovou a další). Běžnou znaleckou praxí je též ztotožnění obvyklé ceny s cenou zjištěnou podle cenového předpisu. S tím se setkáme zřejmě nejčastěji.
Ocenění se provádí podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a oceňovací vyhlášky, která jej upřesňuje (v roce 2013 vyhláška č. 3/2008 Sb.). Nejprve je třeba si uvědomit, že ocenění pozemků se odvíjí od jejich charakteru. V golfovém resortu je přitom hned několik druhů pozemků.
DRUHY POZEMKŮ V GOLFOVÉM RESORTU
Pozemky zastavěné cestami a budovami se ocení podle příslušných ustanovení oceňovací vyhlášky standardně jako stavební pozemky.
Složitější je určit povahu pozemků, na kterých se nachází "jamkoviště, odpaliště a dráhy". Je skutečností, že jamkoviště a odpaliště bývají realizovány na základě stavebního povolení a užívání hřiště předchází kolaudace. Není také sporu, že mají charakter stavby. Proto i toto pozemky se oceňují jako stavební.
"Oříškem" pro znalce jsou pozemky, které jsou sice součástí golfového hřiště, hraje se na nich, ale jsou jamkoviště, odpaliště a dráhy. Mají podobu zatravněných ploch, přičemž trávník je většinou pečlivě udržován.
Je možné uvažovat o třech způsobech ocenění těchto pozemků:
1. jako pozemky přírodního sportoviště (ve smyslu § 28 odst. 4 vyhlášky),
2. jako pozemky skutečně zastavěné stavbou (ve smyslu § 28 odst. 2 vyhlášky ve spojení s ustanovením § 9 odst. 3 zákona o oceňování majetku),
3. jako pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem.
Ačkoliv ve všech zvažovaných případech jde o pozemky stavební, výpočet je vždy jiný a cena se liší poměrně výrazně. Má-li hypotetický skutečně zastavěný pozemek cenu 100 Kč, tak pozemky přírodního sportoviště nebo pozemku ve funkčním celku jsou o více než polovinu levnější.
Posuzované pozemky zřejmě nelze považovat za pozemky přírodního sportoviště, neboť tyto jsou chápany v odborné literatuře (Dorfl, L. a kol. Soudní znalectví. Praha, 2009, s. 86) jako pozemky, "které jsou určeny územním plánem k využití volného času obyvatelstva, přičemž (sportoviště - pozn. autorů) nevzniklo žádnou investiční činností a jeho povrch je udržován zpravidla jen sečením drnového porostu." Této charakteristice ovšem pozemky tvořící golfové hřiště neodpovídají, neboť vytvoření golfového hřiště předchází rozsáhlé terénní úpravy včetně umístění odvodňovacích drenáží a také údržba těchto pozemků jde nad rámec pouhého sečení. V poslední době však přibývá případů, kdy jsou golfová hřiště (mj. díky tlaku úřadů a ochránců přírody) projektována tak, aby nebylo nutné větší úpravy pozemku provádět. Proto tuto variantu nelze úplně vyloučit.
Variantu č. 2 vylučuje fakt, že úprava povrchu pozemku není tak intenzivní, aby šla označit za stavbu.
Proto je zřejmě nejvhodnější ocenit pozemky podle třetí varianty č. 3, tj. jako pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem, tyto pozemky jsou užívány spolu s budovou, která poskytuje golfistům zázemí (recepci, šatnu, restauraci).
A CO STAVBY?
Po nabytí účinnosti Nového občanského zákoníku 1. ledna 2014 bude nutné k ceně pozemků také vždy připočíst cenu všech staveb na něm postavených. Do této doby nebylo vždy úplně jasné, zda lze golfové hřiště (zhodnocení pozemku terénními úpravami a zřízením "jamkoviště, odpaliště") považovat za součást pozemku jakožto určité ztvárnění či zpracování povrchu pozemku (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdon 1118/2001) nebo nikoliv. To je ovšem téma na samostatný článek, kterému se věnovala řada jiných autorů - např. Vít Pejšek v Právním rádci v srpnu 2007.
Jakub Hanák, Jan Sedláček