Co se rozumí cenou zjištěnou a cenou určenou?

Další dotaz, kterým nám byl doručen, se týká významu pojmů "cena určená" a "cena zjištěná". Konkrétně,

1) zda je cena stanovená dle oceňovací vyhlášky cenou určenou, nebo cenou zjištěnou?

2) zda je cena obvyklá cenou určenou ve smyslu § 1 odst. 2 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách?

Příčinou těchto nejasností je dle nás zákon č. 303/2013 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím rekodifikace soukromého práva, který s účinností k 1. lednu 2014 nahradil v § 1 odst. 2 písm. b) slovo "zjištěná" slovem "určená" a stejné terminologické změny provedl také v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

ad 1) Poněvadž zákon o oceňování majetku obsahuje definici různých cen, tak pro přehlednost výslovně v § 2 odst. 3 stanoví, že "cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná." Jelikož je zákon o oceňování majetku pouze rámcovým předpisem, je podrobný postup určení zjištěné ceny upraven v oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb., na kterou řada ustanovení zákona o oceňování odkazuje (např. § 10 v případě oceňování stavebních pozemků). Cena určená podle vyhlášky je tedy cenou zjištěnou.

Ostatně Ministerstvo financí v důvodové zprávě k novele oceňovací vyhlášky výslovně uvádí, že je § 33 odst. 1 zákona o oceňování majetku zmocněno k vydání vyhlášky ke stanovení postupů určení zjištěné ceny vyhláškou.

V porovnání s terminologií před rokem 2014 je matoucí, že se cena zjištěná určuje a nikoliv zjišťuje. Zvláště pak za situace, kdy se cena obvyklá podle poslední věty § 2 odst. 1 zákona o oceňování také určuje (dříve se přitom pro odlišení obvyklé a zjištěné ceny důsledně trvalo na tom, že se cena obvyklá stanovuje). Důvodem těchto terminologických změn je zřejmě snaha sjednotit názvosloví s novým občanským zákoníkem (č. 89/2012 Sb.), podle jehož § 492 se cena věci určuje.

ad 2) Podle § 1 odst. 2 zákona o cenách je cena peněžní částka:

a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 nebo

b) určená podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji.

Dle našeho názoru je třeba cenou určenou podle zvláštního předpisu rozumět cenu zjištěnou, nikoliv cenu obvyklou. Tedy cenu určenou podle zákona o oceňování jinak než obvyklou cenou. Vedou nás k tomu tyto důvody. Cena má být určena podle zvláštního právního předpisu, kterým se myslí zákon o oceňování majetku (srov. též jeho § 1 odst. 1). Zákon o oceňování majetku nestanoví způsob určení obvyklé ceny (s výjimkou požadavku na použití komparace) a obvyklá cena se stanoví zpravidla podle oceňovacích standardů. Pro nemovité věci pak zákon o oceňování stanoví konkrétní způsoby jejich ocenění.

Dlouhodobě je za cenu určenou (do 2014 zjištěnou) podle zvláštního předpisu ve smyslu uvedeného ustanovení považována tzv. cena zjištěná (definovaná § 2 odst. 3 zákona o oceňování). Nahrazení slova zjištěná za určená na tom dle nás nemohlo nic změnit (ani text důvodové zprávy takový úmysl nenaznačuje).

Jinými slovy řečeno: cena určená jako terminus technicus ani neexistuje (není definována).

Jan Sedláček a Jakub Hanák