Nová definice obvyklé ceny – krok vpřed, tři kroky vzad

05.02.2014

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen "zákon o oceňování majetku) zaznamenal s platností od ledna 2014 řadu změn, zejména v souvislosti s novým občanským zákoníkem (více zde). Jednou z nich je poněkud kontroverzní změna definice obvyklé ceny, která bude mít pravděpodobně značný dopad na znaleckou praxi. Původní, již notoricky známý text § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku zůstává beze změn, došlo však k přidání poslední věty, která zní: "Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.". Tento dodatek k původní definici pravděpodobně není pro část odborné veřejnosti překvapením a řada odborníků v oblasti oceňování již v předchozích letech tvrdila, že nutnost použití porovnávacího způsobu ocenění vyplývá ze samotné definice obvyklé ceny. O jejím výkladu tak byla vedena řada diskuzí, zákonodárce je však počátkem letošního roku nemilosrdně ukončil.

Proč změna?

Nabízí se otázka, zda bylo cílem změny působit na kvalitu znaleckých posudků a pokud ano, zda nebude mít tato změna v podobě autoritativního stanovení postupu ocenění spíše opačný efekt. Odpověď však pravděpodobně zůstane na úrovni spekulací (které se ostatně autorka snaží rozvinout také tímto příspěvkem), protože neexistuje oficiální potvrzení takové souvislosti.

Často zmiňovaným problémem v souvislosti se znaleckými posudky o stanovení obvyklé ceny nemovitosti je ztotožňování obvyklé ceny s cenou zjištěnou u nemovitostí, se kterými se běžně na trhu obchoduje bez jakékoliv snahy o použití jiných metod ocenění. Doposud, ačkoliv je obecně známo, že zjištěná cena nemusí odpovídat (a ve většině případů také neodpovídá) ceně obvyklé, bylo nutné tento způsob stanovení obvyklé ceny tolerovat. Neexistoval totiž závazný předpis, který by takový postup zakazoval, přestože téměř v libovolné odborné publikaci zabývající se tržním oceňováním je označován jako nepřípustný.

Eliminace znaleckých posudků, ve kterých je obvyklá cena ve skutečnosti cenou zjištěnou, bude zajisté změnou vítanou. Bohužel je však způsob výpočtu obvyklé ceny stanoven novou definicí konkrétně, a to porovnávacím způsobem. Zůstaly však zcela opomenuty další dvě ze tří hlavních metod oceňování nemovitostí - tedy metoda výnosová a nákladová. V první řadě by měl být zanechán prostor pro odbornou úvahu znalce ohledně postupu, který pro ocenění použije. Bohužel je v současné době v důsledku nedostatečné úrovně některých znaleckých posudků už samotný termín "odborná úvaha" právem spojen s nepřezkoumatelným a nepodloženým odhadem ceny, která je následně prohlášena za obvyklou. Většina znalců však posudky zpracovává kvalitně, postup i závěry odůvodňuje a má přehled o aktuální situaci na realitním trhu. Takoví znalci dokáží kvalifikovaně použít příslušnou metodu ocenění a dobrat se k výsledku, který odpovídá obvyklé ceně bez toho, aby museli použít pouze porovnávací způsob ocenění, který sám o sobě nezaručuje relevantní výsledek. Zmínit je možné zejména komerční nemovitosti, kde je daleko spolehlivějších výsledků dosahováno správně použitou výnosovou metodou, nikoliv metodou porovnávací.

Vždy je lepší použít při ocenění metod více. Vybrat nejvhodnější podle účelu ocenění a typu nemovitosti [1]. Rovněž Mezinárodní oceňovací standardy, resp. standard IVS 230 [2] explicitně popisují porovnávací, výnosovou i nákladovou metodu jako potencionálně možné způsoby stanovení tržní hodnoty nemovitosti. V tomto kontextu je zajímavé zaměřit se na důvodovou zprávu, konkrétně stanovisko ke zde diskutované změně definice obvyklé ceny: "Definice obvyklé ceny byla rozšířena ve smyslu Mezinárodních oceňovacích standardů, ve kterých je zakotvena podmínka běžného prodeje, kdy kupující je ke koupi motivován, ale není k ní nucen a ani nechce kupovat za každou cenu. Obdobně prodávající nemá přemrštěné cenové nároky a není také nucen nebo připraven prodat za každou cenu. Kupující i prodávající jsou přiměřeně informováni o podstatě a vlastnostech majetku a o stavu trhu k datu ocenění. Každá ze stran jedná ve vlastním zájmu a rozumně tak, aby dosáhla pro ni co nejlepší cenu. Přitom se předpokládá, že majetek byl na trhu prezentován nejvhodnějším způsobem, aby se uskutečnil jeho prodej za nejvýhodnější cenu." Uvedený text zní minimálně pro příznivce oceňování nemovitostí v souladu s IVS velmi slibně, o to horší je skutečnost, že je vše považováno za vyřešené doplněním věty "Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.".

Co když nejde s ničím srovnávat?

Zákonodárce rovněž při novelizaci zákona o oceňování majetku pravděpodobně neuvážil, že existují takové nemovitosti, které porovnávacím způsobem ocenit nelze, a to jednoduše proto, že se s nimi běžně neobchoduje. Tento typ nemovitostí zná dobře každý znalec. Jsou to speciální vojenské objekty, inženýrské stavby, některé budovy občanského vybavení a řada dalších. Ostatně i byt s nestandardní dispozicí v lokalitě, kde trh nepatří k nejživějším (obce s 400 obyvateli daleko od jakéhokoliv většího města) není vždy jednoduché ocenit porovnávacím způsobem. Požadavky na ocenění těchto staveb zpravidla znalci vznáší orgány státní správy. Protože jim ocenění ve výši obvyklé ceny ukládá zákon, nepřichází v úvahu dohoda mezi znalcem a objednatelem znaleckého posudku o stanovení jiného typu ceny, např. tržní hodnoty. Uvedený požadavek se tak od ledna 2014 stává pro znalce v důsledku změny obvyklé ceny neřešitelným. Měl by tedy poptávku pravděpodobně odmítnout, protože ji není schopen splnit v souladu s platnými oceňovacími předpisy. V praxi však k tomuto s největší pravděpodobností nedojde a tento problém bude řešit každý znalec po svém, což zcela jistě celkovou úroveň znaleckých posudků nezvedne.

Změna definice obvyklé ceny je změnou spíše nešťastnou. Ačkoliv důvodová zpráva tvrdí opak, nevede k přiblížení české znalecké praxe k západním státům. Tam totiž plně respektují Mezinárodní oceňovací standardy (IVS) a Evropské oceňovací standardy (EVS) a pracují tedy zejména s tržní hodnotou, jejíž definice i způsob stanovení jsou jasně dané, srozumitelné a ověřené dlouholetou praxí. V některých případech dokonce nastane situace, kdy obvyklou cenu v souladu s platnou definicí nebude možno stanovit, aniž by zákonodárce alespoň naznačil, jak v takovém případě postupovat. Jako částečné řešení se nabízí ponechat stanovení obvyklé ceny pouze pro případy, kdy to výslovně vyžaduje zákon a v případě, že je znalecký posudek požadován klientem, který chce znát "skutečnou" cenu své nemovitostí, informovat jej o této problematice a dohodnout se, že znaleckým úkolem bude stanovení tržní hodnoty ve smyslu IVS a EVS.

Kristýna Kuhrová

[1] IVSC: International Valuation Standards. IVS 230 Real Property Interests. London: IVSC, 2011

[2] WYATT, P.: Property Valuation. 2, ilustrované vydání. UK: Wiley, 2013. ISBN 978-1-1199-6865-8