Oceňování předpisy: update 2026

Právní úprava oceňovaní nemovitých věcí doznala pro rok 2026 už potřetí za sebou jen minimálních změn. Ty lze označit za udržovací.

Novela oceňovací vyhlášky byla provedena vyhláškou č. 523/2025 Sb. Věcnou změnou je pouze adaptace textu na nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb.), konkrétně nahrazení označení dosavadních různých správních aktů rozhodnutím o povolení záměru. Jde o změnu systémovou a nadčasovou, která má potenciál omezit potřebu dalších novelizací vyvolaných změnami stavební legislativy, protože jde o obecnou formulaci.

Vyhláška dále aktualizuje základní ceny stavebních pozemků v obcích, což má dopad na ocenění všech stavebních pozemků. Reaguje rovněž na cenový vývoj úpravou hodnot pro porovnávací ocenění: rodinných domů, rekreačních objektů (chalupy, domky, chaty, zahrádkářské chaty), garáží a bytů. Současně byly upraveny koeficienty změn cen staveb (Ki). Tyto každoroční změny jsou standardně reflektovány v oceňovacích softwarech a v praxi nepředstavují problém.

Připomínky

K návrhu byly uplatněny pouze dvě připomínky, obě však stojí za pozornost. Ministerstvo zemědělství navrhlo uplatnit srážky u lesních pozemků a porostů podle velikosti spoluvlastnického podílu. Důvodem je údajná neprodejnost malých spoluvlastnických podílů, zejména těch, které byly převedeny na Lesy ČR Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových po nedostatečně identifikovaných vlastnících. Ztotožňuji se postojem Ministerstva financí, podle něhož by zavedení srážek pouze pro lesy znamenalo nesystematický krok. Zohlednění spoluvlastnických podílů by vyžadovalo komplexní revizi oceňovací vyhlášky, nikoli dílčí úpravu v rámci této novely. Připomínka proto nebyla akceptována.

Hospodářská komora ČR a Svaz průmyslu a dopravy ČR v tradiční kooperaci (podaly stejnou připomínku) požadovaly samostatnou úpravu oceňování věcných břemen pro stavby fotovoltaických elektráren. Absence jasné metodiky podle nich vede k nejednotnému a obtížně předvídatelnému oceňování, což zvyšuje rizika pro realizaci projektů na výrobu elektřiny z obnovitelných zdrojů. Ministerstvo financí připomínku označilo za jdoucí nad rámec navržené novely (jednoznačně) s tím, že požadavek může být posouzen v některé z budoucích novel.

Další změny

Počet cenových map stavebních pozemků pro určování zjištěné ceny zůstává beze změny. Nadále jsou pouze v těchto městech (v závorce datum poslední aktualizace mapy; seřazeno chronologicky):

• Zlín (1. 1. 2024),
• Most (23. 3. 2024),
• Olomouc, Ostrava, Praha, (1. 1. 2026)

Tradičně byla novelizována také vyhláška č. 298/2014 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, a to vyhláškou č. 383/2025 Sb. Ta změnila ceny zemědělské půdy ve 112 katastrálních územích, dále bylo jedno katastrální území zrušeno a dvě sloučena (Srní na Šumavě).

Výhled do dalšího období

Z hlediska dalšího vývoje má smysl sledovat legislativní proces nového zákona o účetnictví a související změnový zákon, který významně zasáhne i zákon o oceňování majetku. Očekávají se zejména změny terminologické, potenciálně však i zrušení povinnosti určovat vedle obvyklé ceny také cenu zjištěnou. Návrh byl schválen vládou koncem listopadu 2025 (usnesení č. 919/2025). Vzhledem k jeho technickému charakteru nelze očekávat jeho blokaci novou vládou. Projednávání v Poslanecké sněmovně však dosud nezačalo.

Jakub Hanák