Regulované nájemné z pozemků v malých obcích

Podle bodu 5 položky č. 3 výměru MF č. 1/2013 je nutné upravit výši regulovaného nájemného s ohledem na umístění pozemku v obci, jeho vybavení a další určené podmínky podle § 2 odst. 1 zákona o cenách. V obcích do 25 000 obyvatel také s přihlédnutím k velikosti obce podle počtu obyvatel. Citované ustanovení je ovšem poměrně nejasné.

První nejasnost způsobuje nutnost zohlednit podmínky podle § 2 odst. 1 zákona o cenách. Ten však zní takto: "Cena se sjednává pro zboží vymezené názvem, jednotkou množství a kvalitativními a dodacími nebo jinými podmínkami sjednanými dohodou stran, popřípadě číselným kódem příslušné jednotné klasifikace, pokud tak stanoví zvláštní předpis (dále jen "určené podmínky"). Podle určených podmínek mohou být součástí ceny zcela nebo zčásti náklady pořízení, zpracování a oběhu zboží, zisk, příslušná daň a clo." Toto ustanovení žádné aplikovatelné podmínky ve vztahu k nájemnému z pozemků nestanoví. Domníváme se, že autor výměru měl na mysli ustanovení § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku, které obsahuje definici ceny obvyklé. Nic to však nemění na tom, že ustanovení výměru nestanoví jednoznačně, k jakým podmínkám má být přihlédnuto.

Zvážit vliv umístění pozemku v obci a jeho vybavení lze např. pomocí přílohy č. 21 oceňovací vyhlášky. Je s tím však spojeno několik problémů. Pozemky využívané jako veřejná infrastruktura nemusí být podle zákona o oceňování majetku vždy stavebními (např. pozemky pronajaté za účelem umístění energetických vedení - srov. § 9 odst. 2 zákona o oceňování majetku). Závažnější je pak skutečnost, že při použití srážek a přirážek podle přílohy č. 21 není stanovena hodnota, která by byla považována za průměr. Tím nemůže být maximální hodnota, neboť při použití přirážek by nájemné muselo tuto hodnotu převýšit, což není přípustné. Tím, že nejsou stanoveny ani demonstrativním výčtem okolnosti, ke kterým by mělo být přihlédnuto, hrozí, že jednotliví znalci budou zohledňovat různé okolnosti, což není vhodné, pokud se jedná o pozemky ve stejné lokalitě. Proto se domníváme, že upřesnění a naznačení vodítek je na místě.

Upravit regulované nájemné podle počtu obyvatel je teoreticky možné podle vzorce uvedeného v předcházejících cenových výměrech, tedy způsobem, který aplikuje v praxi např. Ředitelství silnic a dálnic ČR. Domníváme se, že toto mechanické rozdělení je ovšem v rozporu se smyslem výměru, který dle názoru MF (zpráva MF č. 44201/2012/16-162, dostupná z www.mfcr.cz) na základě požadavků malých obcí měl agregací několika nejnižších skupin podle počtu obyvatel dát větší prostor pro sjednávání výše nájemného. Protože však výměr neuvádí žádná bližší kritéria, ke kterým by bylo možné v této věci přihlédnout, domníváme se, že je to postup logický a použitelný, byť zjednodušený.

Jelikož výměr nestanoví jednoznačný závazný postup, jak regulované nájemné upravit ve smyslu bodu 5 položky č. 3 výměru MF č. 1/2013, jsou všechny výše popsané i jiné postupy přípustné a přezkoumatelné.

Jakub Hanák