Novela zákona o oceňování majetku: co přinese přechod od ceny k hodnotě v praxi veřejného sektoru: část 4.

Zákon o oceňování majetku se dnes použije pouze, pokud tak stanoví jiný zákon, nebo tak určí orgán veřejné moci. Na jeho aplikaci se mohou dohodnou i strany. Nepoužije se tedy pro ocenění vždy: zejména civilní předpisy jako občanský zákoník s jeho použitím nepočítají a využívají vlastní druhy hodnot. Neštěstím je, že se mnohdy jmenují stejně: viz obvyklá cena.

Poněvadž jsou změny plánované pro oceňování především terminologické, mají se měnit pouze předpisy, které s druhy cen (hodnot) podle zákona č. 151/1997 Sb., počítají již dnes. Jak bude dále vysvětleno, nedopatřením nebo nedomyšlením důsledků by však v několika případech došlo k ocenění jiným druhem hodnoty než nyní.

Skutečně pouhou legislativně-technickou změnou, tj. rozuměj nahrazením termínu "cena" slovem "hodnota", jsou změny v zákoně o zajišťování obrany ČR (č. 222/1999 Sb.), zákoně o majetku ČR (č. 219/2000 Sb.), zákoně o státním podniku (č. 77/1997 Sb.), energetickém zákoně (č. 458/2000 Sb.), zákoně o vyvlastnění (č. 184/2006 Sb.), zákoně o urychlení výstavby strategicky významné infrastruktury (č. 416/2009 Sb.) a zákoně o Státním pozemkovém úřadu (č. 503/2012 Sb.).

Důvodová zpráva tyto změny vysvětluje lapidárně jako "legislativně technickou úpravu spočívající v nahrazení slova ceny slovem hodnoty, čímž je naplňován kontext jednotného používání nově zavedeného pojmu "hodnota" a zajištěn soulad jeho užití se zákonem o oceňování."

Při oceňování věcných břemen podle energetického zákona je zákonodárcem rovněž pěkně vysvětleno, co by se stalo, kdyby v § 96 energetického zákona zůstal pouze odkaz na zákon o oceňování. "V souvislosti s novou koncepcí zákona o oceňování majetku se namísto obecného odkazu na cenu zjištěnou podle oceňovacího předpisu, který by nově vedl k ocenění tržní hodnotou, navrhuje přímo uvést konkrétní druh hodnoty podle zákona o oceňování majetku, který se má v daném případě použít. S ohledem na stávající věcný stav se i nadále použije tzv. zjištěná hodnota."

U některých zákonů je třeba se blíže zastavit z následujících důvodů:

• implicitně potvrzují dnešní výklad: viz § 3b odst. 2 zákona o urychlení výstavby,
• výslovně převádí do textu zákona současnou praxi: § 17c zákona o státním podniku i § 22 zákona o majetku ČR,
• mění dosavadní výklad a praxi: § 39 obecního zřízení a § 8 zákona o pozemkových úpravách.

Návrh změnového zákona potvrzuje, že i dnes má být při sjednávání kupní ceny v režimu zákona o urychlení výstavby určena obvyklá cena ve smyslu § 2 zákona o oceňování majetku. Podle navrženého znění § 3b zákona o urychlení výstavby má být totiž zpracován znalecký posudek, který určí obvyklou hodnotu nemovité věci. Podle důvodové zprávy se "jedná o dílčí terminologické změny vycházející z oddělení pojmu hodnota od pojmu cena v návrhu nového zákona o účetnictví." Připomínám, že důvodová zpráva správně zdůrazňuje, že pokud tyto předpisy doposud odkazovaly na "obvyklou cenu podle zákona o oceňování majetku", nově postačí použít pojem "obvyklá hodnota" bez dalšího.

V případě jednání státního podniku ministerstva akceptovala dosavadní praxi. Jednoznačně se totiž (výslovně!) má stanovit, že obvyklou cenou je obvyklá hodnota ve smyslu zákona o oceňování. Ačkoliv podle ministerstva financí dnešní § 17c odst. 1 zákona o státním podniku "není v současnosti na zákon o oceňování majetku výslovně navázán, s ohledem na dosavadní praxi je z věcného hlediska žádoucí, aby v případech převodu nemovité věci cena, za kterou je nemovitost převáděna, odpovídala obvyklé hodnotě určené podle zákona o oceňování majetku. V případě, že by byl i nadále zachován pojem obvyklá cena, bylo by nutné jej vykládat v obecném smyslu, resp. podle § 492 občanského zákoníku." To velmi pěkně vysvětluje důležitost přesného vyjadřování a rozdílů mezi dnešními obvyklými cenami.

Naopak v případě předpisů regulujících nakládání s majetkem územně samosprávných celků má být nově určena obvyklá hodnota podle zákona o oceňování. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových totiž požádal o nahrazení pojmů obvyklá cena výrazem obvyklá hodnota a zjištěná cena výrazem zjištěná hodnota. Dosavadní § 39 odst. 2 zákona o obcích přikazuje sjednat cenu ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá. Přitom na zákon o oceňování majetku nijak neodkazuje. Fakticky se tak spíše určuje tržní hodnota a není nutné spolu s touto obvyklou cenou spočítat také cenu zjištěnou. Odborná veřejnost je však v této otázce rozpolcená: část se domnívá, že z právní úpravy nelze dovodit bezvýjimečný požadavek na ocenění majetku obvyklou cenou podle zákona o oceňování majetku (A. Furek in: Zákon o obcích. C. H. Beck, 2019), část naopak zastává názor, že se cena obvyklá určí způsobem stanoveným právním předpisem: viz zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a jeho prováděcí předpisy (Kopecký, M. a kol. Zákon o obcích: Komentář. Wolters Kluwer 2024). Bude-li přijat změnový zákon v předloženém znění, bude jasno.

Poněvadž požadavek na změnu obecního a krajského zřízení vznesl Úřad pro zastupování ve věcech majetkových, je pozoruhodné, že stejnou změnu nenavrhl v případě § 22 odst. 2 zákona o majetku ČR, který také počítá s cenou, která je v daném místě a čase obvyklá. Komentář zákona od O. Závodského a M. Svobody (Wolters Kluwer 2024) toto ustanovení vykládá následovně: "nejde o samostatný druh ceny ani způsob jejího určení, ale pouze vyjádření adekvátního požadavku, aby kupní cena byla při prodeji hmotných věcí sjednávána nejméně ve výši odpovídající cenové úrovni dosahované na běžném trhu při prodejích srovnatelného majetku ve srovnatelném místě a čase. ... proto by objednávka ocenění měla obsahovat požadavek na určení následujících druhů cen, které se svým obsahem a metodami zjištění danému zákonnému limitu věcně nejvíce blíží: a) ocenění obvyklou cenou dle zákona o oceňování majetku, b) zjištění ceny dle oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb., nebo c) určení tzv. tržní hodnoty." Jelikož není navrženo, aby se v tomto případě od roku 2028 použila obvyklá hodnota, zůstane uvedený výklad aktuální a vznikne rozdíl ve způsobu ocenění pozemků a staveb, které bude převádět územně samosprávný celek a stát podle zákona o majetku státu. Lze doplnit, že převod státních pozemků Státním pozemkovým úřadem naopak probíhá a bude nadále probíhat v obvyklé ceně určené podle zákona o oceňování majetku (viz § 14 zákona o SPÚ).

Těžko představitelné důsledky by měly navržené změny na řízení o pozemkových úpravách, na což jsme upozornili již dříve v samostatném článku.

Potenciální změny jsou tedy velké. Nyní musíme počkat, zda návrh dozná při projednávání v Parlamentu změn a zda bude zákon vůbec přijat. Účinný bude nejdříve v roce 2028.

Jakub Hanák