Různé ceny stejného pozemku

V poslední době obdrželi několik dotazů týkající se různých oblastí oceňování. Jelikož jsme přesvědčeni, že naše odpovědi by mohly zajímat i širší veřejnost, rozhodli jsme se je postupně zveřejnit také na webových stránkách. Zde je první z nich.

Otázka: Při prodeji rodinného domu se zahradou byl kupujícím proveden odhad jejich ceny. Odhad byl proveden na základě požadavku banky (zřejmě v souvislosti s poskytnutím hypotéky). Cena pozemku byla odhadnuta ve výši 50 Kč/m2. Pro účely určení daně z převodu nemovitosti byla jinou osobou (znalcem) cena téhož pozemku určena ve výši 600Kč/m2, přičemž znalec uvedl, že cena pozemku od nového roku rapidně vzrostla.

Je možné, aby cena stejného pozemku byla určena takto rozdílně?

Odpověď: Přestože popis situace nebyl nejpodrobnější, lze konstatovat, že cena pro stanovení základu daně může být výrazně vyšší než cena stanovená odhadcem pro účely banky. Důvody jsou následující.

Za prvé, odhadce, který prováděl ocenění pro banku, stanovoval obvyklou cenu pozemku. Pro výpočet základu daně se však používá cena zjištěná, která je stanovena tzv. oceňovací vyhláškou (č. 441/2013 Sb.). Cena zjištěná (nazává se též úřední nebo administrativní) přitom nemusí být totožná s cenou obvyklou, tedy takovou cenou, za kterou by bylo možné v dané chvíli pozemek prodat na trhu (k definici srov. např. článek zde). Rozdíl může být tedy způsoben druhem ceny. Každá z cen se používá pro jiné účely.

Za druhé, oceňovací vyhláška od roku 2014 změnila způsob výpočtu ceny pozemků, které jsou užívány jako zahrady ve funkčním celku s rodinnými domy. Ještě v roce 2013 se cena takového pozemku odvozovala z ceny pozemku pod stavbou (v uvedeném případě tedy rodinného domu) a násobila se koeficientem 0,4 (§ 28 odst. 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb. platné pro rok 2013). Od roku 2014 je již cena pozemku zahrady stejná jako cena pozemku pod stavbou (§ 4 odst. 1 oceňovací vyhlášky pro rok 2014). Obecně lze tedy říci, že je o 60 % vyšší.

Kristýna Kuhrová