Nová stanoviska Ministerstva financí k oceňování nemovitostí. Co přináší nového?

Odbor cenové politiky Ministerstva financí zveřejnil včera (12. 5. 2022) stanoviska č. 03 až 07/2022 věnovaná problematice oceňování po 1. lednu 2021 a výkladu stěžejních druhů cen a hodnot.

Všech pět stanovisek je právním názorem Ministerstva financí ČR a byla zveřejněna "z důvodu právní jistoty veřejnosti, znalců a odhadců, ale i kontrolních a správních orgánů a po projednání s dotčenými orgány státní správy a samosprávy."

Jak stanoviska zvyšují právní jistotu znalců?

Podle mého názoru minimálně, neboť neobsahují až na několik drobných výjimek (dále) nic, co by nebylo přímo obsaženu v textu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nebo oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb., resp. znalec a odhadce nemusel už bezpodmínečně znát. Některé z myšlenek a schémat byly ostatně již veřejně publikovaný na jiných fórech: např. na konferenci ExFoS 2022 v příspěvku pracovníků MF P. Poláka a J. Kalenského.

Pro veřejnost i správní orgány naopak přináší stanoviska přehledný a výstižný popis významu a způsobu určování jednotlivých druhů hodnot, se kterými počítají významné, zpravidla veřejnoprávní, předpisy. Jelikož se asi předpokládá, že veřejnost nebudou číst všechna stanoviska, velká část informací se objevuje ve všech stanoviscích. Ta na sebe současně vzájemně odkazují.

Mezi informace, které by neměli znalci přehlédnout, podle mého názoru patří:

• "Po zavedení pojmu tržní hodnota je obvyklá cena z obecného pohledu nově chápána rovněž jako tržní hodnota, avšak určená specifickým způsobem, a to porovnávacím způsobem, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejnými, obdobnými, z hlediska užití porovnatelnými nebo vzájemně zastupitelnými věcmi, a z porovnání cen sjednaných při jejich prodeji v daném místě a čase." Viz stanovisko č. 03/2022.
• "Tržní hodnota je pro účely zákona o oceňování majetku a oceňovací vyhlášky nově zavedený terminus technicus. Teprve na základě negativního odůvodněného výroku, že obvyklou cenu oceňované věci nelze určit, je možné přistoupit k jinému způsobu ocenění daného předmětu, pokud to nevylučuje zadání či legislativní předpis." Viz stanovisko č. 07/2022.
• "Oceňovací vyhláška nepředepisuje konkrétní způsob či dokonce metodu pro určení tržní hodnoty, ale stanovuje, že se tak děje na základě výběru z více způsobů oceňování (zejména způsob porovnávací, způsob výnosový nebo způsob nákladový). Je tedy na zpracovateli ocenění, který způsob ocenění vyhodnotí pro daný účel jako optimální a jakou konkrétní metodu použije." Viz stanovisko č. 04/2022.
• "Reprodukční pořizovací cena dle § 29 odst. 1 písm. d) a e) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů se u nemovitých věcí považuje za cenu zjištěnou a určuje se v souladu s platnými oceňovacími předpisy, tj. podle zákona o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky." Viz stanovisko č. 06/2022.

Bohužel jsme se opět nedozvěděli, proč se spolu s určením obvyklé ceny nemovité věci nebo její tržní hodnoty má určit i cena zjištěná.

Ministerstvo správně uvádí, že výše uvedené oceňovací předpisy se použijí mj., pokud tak stanoví jiný právní předpis. Ovšem formulace, že "jiný právní předpis tak může učinit i tacitním odkazem (např. vyžaduje-li předpis ocenění a neobsahuje-li úpravu ocenění)." v rozporu s cílem odstranit nejistotu vytváří otázku, zda tím je myšlen také např. občanský zákoník. Ten totiž vyžaduje v § 492 určit cenu věci jako cenu obvyklou. V odborné literatuře i judikatuře se ovšem má dlouhodobě za to, že se pro účely občanského zákoníku obvyklá cena neurčuje podle zákona o oceňování majetku (podrobněji Hanák, J. Změny v oceňování nemovitých věcí v letech 2021 a 2022, s. 18 až 22).

Stanoviska MF jsou k dispozici zde.

Jakub Hanák