Navržené změny v oceňování nemovitých věcí: díl 3.
V této části se budeme zabývat, jak by se mohlo od roku 2028 změnit oceňování nemovitých věcí, bude-li schválen tzv. změnový zákon, který má významně proměnit existující zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, jak jsme již informovali v předchozích dvou částech.
Důvodová zpráva výstižně uvádí, že zákonem č. 151/1997 Sb. "je dnes oceňování majetku a služeb obecně nastaveno tak, že dle § 2 odst. 1 se při oceňování majetku přednostně určuje obvyklá cena, avšak pouze pokud zákon o oceňování majetku nestanoví jiný způsob oceňování. Při oceňování nemovitých věcí však zákon o oceňování majetku ve smyslu § 2 odst. 7 nařizuje určení jejich ceny cenou zjištěnou. Obvyklá cena, jak je definována v ustanovení § 2 odst. 2 zákona o oceňování majetku, se uplatňuje stále více i u nemovitých věcí, a to především v případech, kdy se na ni odkazuje jiný právní předpis. Tržní hodnota, určená porovnávacím způsobem, pokud vychází z cen sjednaných při jejich prodeji, je vlastně obvyklou cenou (hodnotou)." Tato pravidla jsou v návrhu znázorněna přehledným schématem, se kterým se doporučuji seznámit a připomenout si současná pravidla.
Základní koncepční východiska oceňování pozemků a staveb zůstanou zachována. Nadále se bude vycházet z druhu hodnoty stanoveného zvláštním právním předpisem: zákony upravující nakládání s veřejným majetkem a zásahy do vlastnického práva používají nejčastěji obvyklou cenu (podle nové terminologie hodnotu). Lze očekávat, že zákon o oceňování bude i nadále často používán analogicky rovněž tehdy, bude-li druh hodnoty upraven jiným právním předpisem nezávisle na oceňovacím zákoně a nebude na něj odkazovat. V praxi se tento přístup uplatňuje např. při oceňování nemovitých věcí územně samosprávných celků, jak výstižně popisuje komentář zákona o obcích kolektivu kolem Z. Koudelky (Leges, 2019): "je otázkou, co se rozumí cenou v místě a čase obvyklou. Existuje právní předpis č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, který se k ceně vyjadřuje v ustanovení § 2 s názvem Způsoby oceňování majetku a služeb, který hovoří o ceně obvyklé."
Změnový zákon obsahuje úpravu velkého množství ustanovení zákona o oceňování, přičemž jejich změny mají převážně terminologický charakter. Vedle úprav reflektujících zavedení pojmu hodnota přímo v zákoně o oceňování zákonodárce reaguje také na nový systém povolování staveb po rekodifikaci stavebního práva (zákon č. 283/2021 Sb.). Nicméně vztah zákona o oceňování majetku a stavebních předpisů již byl podle mého názoru vyřešen v roce 2021, kdy byla do zákona o oceňování majetku doplněna formulace "rozhodnutí o povolení záměru", což je nadčasový obecný termín, který není třeba měnit ani v důsledku dalších nevyhnutelných změn stavebního práva. Nelze proto vyloučit, že dotčená ustanovení budou v dalším legislativním procesu vypuštěna jako nadbytečná.
Způsob určování zjištěné hodnoty (ceny) se v principu nezmění. Role zákona přetrvá omezená, neboť konkrétní oceňovací postupy stanovuje až prováděcí oceňovací vyhláška. Mělo by však dojít k úpravě definice zjištěné hodnoty, u níž se má výslovně uvést, že se jedná o "administrativně určenou hodnotu" (navržený § 1b odst. 4). Smysl této změny pregnantně vystihuje důvodová zpráva: pojem "administrativně" zdůrazňuje, že se nejedná o "hodnotové" určení výsledné částky. Výsledná částka je tedy spíše číslem než hodnotou, jak je chápána v běžném jazyku. To však neznamená, že zjištěná hodnota je zcela odtržena od reálného vývoje na trhu, protože vychází z analýz trhu při použití statistických metod.
Novela přinese i dílčí věcné změny. Významnou je omezení použitelnosti cenových map stavebních pozemků, "pokud ke dni ocenění uplynulo ode dne účinnosti cenové mapy více než 12 měsíců". V současných podmínkách by toto pravidlo vedlo k vyloučení aplikace zlínské a mostecké cenové mapy, případně by si tato města musela zajistit jejich aktualizaci.
Zákon o oceňování by měl také obsahovat v novém § 13a již dnes implicitně platné obecné pravidlo, že "k hodnotě pozemku se přičte cena trvalých porostů, které jsou jeho součástí." Vyplývá totiž z § 507 občanského zákoníku. Pouze u lesů je toto pravidlo nahrazeno zvláštním řešením obsaženým v § 15a reflektujícím jejich specifika.
Ustanovení § 15a rozlišuje oceňování lesních pozemků do výměry 50 ha a lesů přesahujících tuto hranici. U menších lesů zachovává dosavadní přístup spočívající v určení hodnoty lesa jako součtu hodnoty pozemku a hodnoty lesních porostů. U lesů nad 50 ha se má ale nově použít výnosový přístup, přičemž konkrétní parametry tohoto ocenění dosud nejsou známy a mají být stanoveny prováděcím právním předpisem (způsob určení výnosu z lesa a výši míry kapitalizace pro účely zohlednění časové hodnoty peněz). Zákon nicméně připouští, aby v odůvodněných případech bylo i u větších lesů postupováno podle pravidel platných pro lesy menší. Ministerstvo financí důvody pro reformu oceňování lesa administrativním způsobem vysvětluje velmi podrobně a doporučuji se s tímto vysvětlením seznámit v plném znění.
Krátce lze konstatovat, že by ocenění lesa v sobě mělo v budoucnosti zahrnout celou ekonomickou hodnotu lesa včetně ekosystémových služeb (poutání uhlíku či rekreace). Lesy nad 50 hektarů by měly být oceňovány jako hospodářské celky bez rozlišení podílu hodnoty pozemku a porostu, nýbrž jako celková hodnota lesního majetku vycházející z očekávaného výnosu, jehož těžební možnosti jsou dány lesním hospodářským plánem, který musí mít vlastník lesa povinně zpracovaný (viz § 24 lesního zákona). Ocenění tímto způsobem má zahrnout všechny pozemky lesního hospodářského celku (včetně holin, pozemků s omezeným hospodařením či infrastruktury, které se na tvorbě výnosu podílejí přímo či nepřímo).
Rozsah změn při určování zjištěné hodnoty nemovitých věcí však může být ve skutečnosti mnohem větší, pokud se ministerstvo financí rozhodne po letech více zasáhnout do textu oceňovací vyhlášky. Drobné indicie, jak by změny mohly vypadat, totiž vyplynuly už z připomínkového řízení. Např. v oblasti oceňování věcných břemen a jiných závad váznoucích na nemovitých věcech zazněl např. od České komory odhadců majetku požadavek, aby oceňování služebností vycházelo nejen z výnosů, ale i újmy povinného. Ministerstvo financí na tuto připomínku reagovalo vstřícně slibem, že návrh bude zohledněn v prováděcím právním předpisu.
Na výsledek si však budeme muset počkat.
Příští týden sérií článku o připravovaných změnách zakončíme rozborem možných změn v předpisech vyžadujících ocenění nemovitého majetku.
Jakub Hanák