Návrh nového systému hodnot pro český právní řád
V úvodní části série textů o projednávaných změnách zákona o oceňování majetku jsme si představili důvody těchto změn a kontext, v jakém byly připraveny. V tomto článku si představíme systémové změny.
Navrhovaná novela zákona o oceňování mj. představuje koncepčně významnou změnu, jejímž těžištěm je zcela přepracovaná úvodní obecná hlava I. Ta nově systematicky vymezuje druhy hodnot, zakotvuje zásady oceňování a podává základní charakteristiku oceňovacích přístupů. Podle důvodové zprávy je totiž "důvodem ke změnám stávající právní úpravy snaha zvýšit obecnou využitelnost oceňovacího předpisu ze strany jak veřejného sektoru, tak i sektoru soukromého, odstranit výkladové nejasnosti, zjednodušit problematiku oceňování a snaha o spravedlivější dopady oceňování. Změny jsou prováděny s cílem sjednotit terminologii pro oceňování."
Zjednodušeně lze novelu charakterizovat jako přechod od pojmu "cena" k pojmu "hodnota". Ministerstvo rozdíl mezi oběma pojmy vysvětluje takto: "hodnotu lze chápat jako očekávaný či předpokládaný užitek určený v rámci procesu oceňování. Naopak v případě a pro účely zákona o cenách se cenou rozumí peněžní částka uplatňovaná při nákupu a prodeji zboží vymezeného názvem, jednotkou množství a sjednanými podmínkami."
Za velmi přínosné považuji vymezení situací, v nichž se zákon o oceňování použije. To je provedeno taxativním výčtem případů v § 1 odst. 1, které jsou vztaženy k jednotlivým druhům hodnot, respektive k příkazu ocenit věc podle zákona č. 151/1997 Sb. Souhlasím, že rozčlenění ustanovení do písmen a) až e) uvedeného ustanovení bude přehlednější než dnes a že zvláštní předpisy budou moci snadno zvolit druh hodnoty, která bude pro daný účel získána, odkazem na zákon o oceňování nebo jen na určení konkrétního druhu hodnoty.
Zásluhou nového názvosloví konečně snad bude všem jasné, že obvyklá cena ve smyslu § 492 občanského zákoníku není totožná s obvyklou cenou (hodnotou) podle zákona o oceňování. Pouze v případě tržní hodnoty zůstane nutné uvést, zda se jedná o "tržní hodnotu podle zákona o oceňování": srov. navržené znění § 1 odst. 1 písm. b). Důvodová zpráva srozumitelně vysvětluje, že "pojmy, u nichž je uvedeno ohraničující upřesnění 'pro účely tohoto zákona' jsou vymezeny pouze pro účely tohoto zákona, nikoli pro zbytek právního řádu. Ostatní pojmy, u kterých toto omezení není uvedeno, jsou definovány pro celý právní řád. Tedy pokud jiný právní předpis použije pojem 'obvyklá hodnota' je to obvyklá hodnota podle zákona o oceňování. Pokud naopak jiný předpis použije pouze pojem tržní hodnota bez doplňující formulace 'podle zákona o oceňování', nejedná se o tržní hodnotu podle zákona o oceňování." Tato pravidla platí i dnes, ale jsou mnohým čtenářům ukryta ve formulaci "pro účely tohoto zákona".
Jako výchozí druh hodnoty je navrhovaným § 2 nastavena tržní hodnota. To je u nemovitých věcí změna významná, neboť dosavadní § 2 odst. 7 zákona č. 151/1997 Sb. v těchto případech přikazuje použití zjištěné ceny. Oceňování nemovitých věcí se bude blíže věnovat další část tohoto seriálu.
Obvyklá hodnota bude i nadále vymezena jako samostatná kategorie (nikoliv jako podkategorie tržní hodnoty), protože je dlouhodobě využívána napříč právním řádem a představuje zároveň jednodušší koncept než tržní hodnota. Podle ministerstva financí je určitelná i poučeným laikem. Vzhledem k tomu, že podoba nové prováděcí oceňovací vyhlášky dosud není známa, nelze posoudit, zda bude zachována současná diskutabilní povinnost současně s obvyklou hodnotou určovat i hodnotu zjištěnou (tedy dnešní zjištěnou cenu). Naopak subsidiární použití tržní hodnoty v případě nemožnosti obvyklou hodnotu určit (např. pro absenci prodejů podobných pozemků) zachováno zůstane. Odpovídá totiž výchozímu postavení tržní hodnoty v navrženém systému oceňování podle zákona č. 151/1997 Sb.
Nově mají být v zákoně o oceňování obsaženy zásady oceňování. Obsahově se částečně překrývají s požadavky znaleckého zákona, zejména pokud jde o přezkoumatelnost ocenění. Nicméně nad tento rámec zákon o oceňování uloží povinnost uvést účel ocenění a vycházet z "dostupných objektivních údajů a dat z doby a místa relevantních pro ocenění" (§ 1a). Navržený § 1a odst. 3 pak má stanovit ještě povinnost "určit důvod ocenění věci zvoleným druhem hodnoty nebo oceňovacím přístupem". Část těchto požadavků je přitom již dnes obsahem oceňovací vyhlášky. Jejich přesun přímo do zákona je prováděn "z důvodu dosažení větší právní jistoty a stability, a protože se jedná o ukládání povinností při provádění oceňování." Ze stejných důvodů se přesunou z vyhlášky do zákona také některá obecná pravidla pro určování tržní, obvyklé a zjištěné hodnoty.
Za pozornost stojí také nové pravidlo, které zvyšuje nároky na ocenění prováděné znalcem nebo odhadcem (návrh zákona jej dokonce v § 2a odst. 4 definuje jako osobu oprávněnou provádět oceňování jako předmět živnostenského podnikání). Podle navrženého § 2a odst. 3 budou muset znalci a odhadci určit tržní hodnotu "v souladu s obecně uznávanými oceňovacími standardy, ledaže takový postup je v rozporu s právním předpisem".
Nakonec zmíníme skutečnost, že má být nahrazeno spojení oceňovací způsob. Nově půjde o oceňovací přístup. Pojem "způsob" se nemá už v původním kontextu nadále používat a bude potřeba jej nově chápat v jeho běžném jazykovém významu, tj. "jak se něco dělá": tedy jako jednotlivé dílčí metody či postupy. Charakteristika oceňovacích přístupů obsažená v navrženém § 1c se však od současné úpravy v § 2 odst. 9 liší pouze minimálně. U výnosového přístupu je nově výslovně zdůrazněno zohlednění časové hodnoty peněz.
Jakub Hanák