Nájemné z pozemků veřejné infrastruktury

Regulace nájemného z pozemků veřejné infrastruktury byla po dlouhou dobu obsahově součástí obsáhlých cenových výměrů Ministerstva financí řady č. 01/20XX. Avšak pro letošní rok ministerstvo vydalo samostatné cenové výměry.

Regulace nájemného z pozemků veřejné infrastruktury je nyní obsažena ve výměru č. 15/2025, který byl vydán již na konci října 2025 s účinností od 1. 1. 2026.

Jeho předmětem je stejně jako dříve stanovení maximální výše ročního nájemného za užívání pozemků veřejné infrastruktury, na nichž není provozována podnikatelská činnost. Jedná se zejména o pozemky sloužící jako občanské vybavení pro veřejnou správu, soudy, státní zastupitelství, Policii ČR, Vězeňskou službu, ochranu obyvatelstva, sport, školy, předškolní a školská zařízení, kulturu, zdravotnictví a sociální služby.

Valorizace regulovaného nájemného

Podstata regulace zůstává dlouhodobě stejná: jsou stanoveny maximální ceny, tj. maximální výše ročního nájemného. V novém cenovém výměru došlo k valorizaci maximálních cen, protože poslední úprava proběhla v roce 2022. Hodnoty byly valorizovány prostřednictvím kumulovaně započtených cenových indexů za roky 2022 až 2024 a alikvótním způsobem za rok 2025. Cenové indexy byly převzaty z evidence Českého statistického úřadu pro "Nájemné z bytu", protože oproti inflaci mají tyto indexy přesněji vyjadřovat cenový vývoj pro danou oblast regulace.

Cenový výměr zároveň nově jednoznačně stanoví, že regulované ceny zahrnují DPH, což v praxi eliminuje interpretační nejasnosti, které se v minulosti objevovaly.

Odůvodnění regulace

Ve srovnání s předchozími lety obsahuje cenový výměr poměrně rozsáhlé odůvodnění, které je však z velké části obsahově duplicitní se samotným normativním textem. Přesto je vhodné zmínit klíčové teze.

Regulace se podle výměru uplatňuje "zejména u pozemků, na nichž byla veřejná infrastruktura vybudována před rokem 1989 a které byly následně navráceny původním vlastníkům, aniž by došlo k majetkovému vypořádání (výkup, vyvlastnění). Typicky se jedná o pozemky pod silnicemi, parky a obdobnými stavbami." Pro tyto situace je podle ministerstva charakteristický specifický duální vztah, v němž se současně uplatňuje monopol i monopson – na trhu vystupuje jediný nabízející a jediný poptávající, tedy bilaterální monopol.

Je však nutné zdůraznit, že ne všechny pozemky veřejné infrastruktury tento charakter mají. Sportoviště, dětská hřiště, parky či příjezdové cesty k veřejné infrastruktuře mohou – a také dnes často vznikají – cíleně na cizích pozemcích na základě smluvní dohody s vlastníkem, nikoli jako historický relikt. Regulované nájemné se uplatní i u nich.

Důvody cenové regulace spočívají v následujícím: (1) trh je ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže a (2) regulaci vyžaduje veřejný zájem spočívající v udržení vyváženého postavení prodávajícího a kupujícího u zboží zcela nebo zčásti dotovaného z prostředků státního rozpočtu nebo z jiných veřejných rozpočtů. Cenová regulace má tedy přispět k co nejdokonalejšímu dodržování kritérií hospodárnosti, efektivnosti a účelnosti a zamezit vzniku situací, kdy by výše uplatňovaného nájemného byla vzhledem k danému místu zjevně nepřiměřená.

A reflexe judikatury?

Pozoruhodné je explicitní konstatování, že v případě absence cenové regulace by byli nájemci (stát, kraje a obce) vystaveni významné administrativní i finanční zátěži při určování obvyklého nájemného, zejména v podobě znaleckých posudků a soudních sporů.

Přitom soudy opakovaně dospěly při určování výše bezdůvodného obohacení, které je ztotožněno s obvyklou výší plateb za užívání věcí a které se uplatní, pokud neexistuje mezi vlastníkem pozemku a státem jiná dohoda, k závěru, že sice nemůže výše bezdůvodného obohacení přesáhnout částku omezenou cenovými předpisy, ale zároveň to bez dalšího neznamená, že v konkrétním případě nemůže být obvyklá cena nižší než cena regulovaná. Proto je pak na soudu, aby zjišťoval obvyklé nájemné, jestliže v řízení vyjde najevo, že obvyklá cena je pravděpodobně nižší než cena maximální (rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 1332/2012 nebo nález Ústavního soudu I. ÚS 1491/17).

Praktické důsledky pro oceňování a veřejnou správu

Z uvedeného podle mého názoru vyplývá, že orgány státu a územně samosprávných celků nemohou automaticky sjednávat nebo vyplácet nájemné v maximální výši dle cenového výměru.

Určení obvyklého nájemného v těchto případech může být metodicky obtížné a v řadě situací skutečně nastane stav, který cenový výměr popisuje slovy, že "výši nájemného nelze určit na trhu", neboť pozemek nelze využít jiným způsobem a na trhu vystupuje pouze jeden nabízející a jeden poptávající.

To však samo o sobě nezbavuje veřejné subjekty povinnosti posuzovat přiměřenost nájemného v konkrétním případě a neztotožňovat maximální regulovanou cenu s cenou obvyklou bez další analýzy. Pro znalce a odhadce nemovitostí zde nadále zůstává prostor pro odborné posouzení.

Jakub Hanák