Kvalita a rozsah odůvodnění znaleckého posudku podle požadavků ministerstva (V. část analýzy)

V předchozích dílech jsme se zabývali především přípustnými způsoby určení obvyklé ceny a popisem zdrojů, ze kterých jsou čerpány cenové údaje. Jedná se o hlavní předpoklady správného ocenění. Z rozhodovací praxe však vyplývá, že stejné sankce hrozí znalcům za odevzdání znaleckých posudků, ve kterých nejsou správně zvolené kroky zdůvodněny buď vůbec, nebo nedostatečně. Takové posudky jsou totiž nepřezkoumatelné. Tvořily přitom téměř polovinu všech řešených případů. Troufám si tvrdit, že splnění požadavků ministerstva spravedlnosti na podrobnost odůvodnění je dnes největší výzvou pro znalce oceňující nemovité věci. 

Odůvodnění je nezbytné k tomu, aby byl znalecký posudek přezkoumatelný (viz § 28 odst. 1 znaleckého zákona). Znalecký posudek musí být podle § 28 odst. 2 písm. f) odůvodněn v takovém rozsahu, aby byl přezkoumatelný. Tuto vlastnost kontroluje ministerstvo zvláště pečlivě. Považuji proto za užitečné ocitovat obsáhlejší pasáž (pořadí kroků bylo očíslováno autorem), ve které ministerstvo názorně vysvětluje, jakým způsobem má být znalecký posudek vytvořen: "má-li posudek dávat záruku, že závěry v něm uvedené jsou správné, musí znalec provést sérii kroků, kdy nejprve [1] vybere zdroj dat, [2] poté z vybraných zdrojů získá konkrétní data, případně si data sám vytvoří. V posudku musí uvést, jaká data sebral a/nebo vytvořil a tato data musí následně [3] analyzovat a odborně posoudit. Získané výsledky musí [4] interpretovat a teprve poté může vyslovit [5] odborný závěr. Tento postup musí v posudku zaznamenat, aby byl přezkoumatelný, neboť přezkoumatelnost ve smyslu zpětné rekonstrukce myšlenkových pochodů znalce, jež vyústily ve vyslovení závěru, není možná bez toho, aby znalec v posudku zachytil všechny své kroky a úvahy. … Ačkoliv se tedy metody použité při zpracování posudku budou případ od případu lišit, a to zvláště s ohledem na obor a odvětví v rámci kterého je posudek zpracován, znalec musí vždy postupovat v krocích popsaných v § 52 vyhlášky č. 503/2020 Sb. a tyto kroky musí popsat způsobem uvedeným v § 41 téže vyhlášky. Pokud znalec nedodržuje postup stanovený vyhláškou a vytvoří posudek, který je v důsledku tohoto nepřezkoumatelný, postupuje bez náležité odborné péče, která je od znalců očekávána" (příkaz ministerstva ze dne 6. 4. 2022, č. j. MSP-206/2022-OINS-SRZT/4).

Odůvodnění postupu

Znalec tedy musí vždy odůvodnit postup, kterým určoval cenu nemovité věci. Obvyklá cena se podle § 2 zákona o oceňování určuje porovnávacím způsobem. Je tudíž chybou, pokud znalec deklaruje použití této metody, ovšem nakonec stanoví cenu v nulové výši "výhradně na základě skutečnosti, že pozemek vykazuje určité vlastnosti" (z příkazu ministerstva nelze tyto vlastnosti poznat, z kontextu nicméně vyplývá, že náklady na odstranění zátěže byly vyšší než cena pozemku, proto znalec určil jeho nulovou cenu – pozn. autora), aniž by odůvodnil, jaký postup a proč použil pro stanovení obvyklé ceny. Neuvedení metodologie a postupu při vypracovaní znaleckého posudku představuje podle ministerstva pochybení znalce, v důsledku čehož se znalecký posudek stává částečně nepřezkoumatelným (příkaz ministerstva ze dne 16. 5. 2022, č. j. MSP-29/2022-OINS-SRZT/3).

Naštěstí z rozhodovací praxe vyplývá, že znalci se dopouští méně závažných chyb. Zvolí správnou metodu k určení ceny a uvedou také důvody, proč zvolili právě porovnávací metodu. Avšak už jsou nedůslední při odůvodňování dílčích kroků. Např. nevysvětlí, "proč byly vypočtené ceny v závěrečném odhadu zaokrouhleny a proč směrem nahoru" (rozhodnutí ministerstva ze dne 21. 6. 2023, č. j. MSP-100/2022-OINS-SRZT/13), resp. jakým způsobem došli k částce 800 Kč v situaci, kdy tato částka neodpovídá průměru ani mediánu cen zahrnutých ve srovnávacím vzorku, přičemž v posudku chybí jakákoliv vysvětlující úvaha (rozhodnutí ministerstva ze dne 29. 11. 2022, č. j. MSP-15/2022-OINS-SRZT/4).

Odůvodnění koeficientů

Jednoznačně nejčastějším nedostatkem (ve třetině řešených posudků) byla absence nebo nedostatečné odůvodnění použitých koeficientů. Ty slouží k vyjádření odlišností mezi oceňovanou nemovitostí a nemovitostmi ve srovnávacím vzorku. Podle § 1a odst. 2 písm. d) oceňovací vyhlášky musí být sjednané ceny upraveny v návaznosti na odlišnost obdobných předmětů ocenění od předmětů oceňovaných jejich korekcí, přičemž odchylka způsobená korekcí musí být řádně odůvodněna. V praxi je však z řady důvodů běžné následující tabulkové "odůvodnění", které je znázorněno na obrázku.

Podle ministerstva je ocenění pomocí koeficientů bez uvedení důvodů pro jejich výši porušením povinnosti "řádně odůvodnit použité postupy a metody, protože bez toho nelze posudek přezkoumat" (příkaz ministerstva ze dne 1. 2. 2022, č. j. MSP-65/2020-OINS-SRZT/2; obdobně příkaz ministerstva ze dne 9. 12. 2022, č. j. MSP-82/2022-OINS-SRZT/3). Potrestán byl také znalec, který opomněl popsat důvody, proč použil koeficient úpravy ceny ve výši 1,05 (tj. meziroční nárůst ceny o 5 %), třebaže toto navýšení podle zjištění ministerstva neodpovídalo meziročnímu nárůstu cen (rozhodnutí ministerstva ze dne 27. 11. 2023, č. j. MSP-115/2022-OINS-SRZT/22).

Odůvodnit je nutné také koeficienty a úpravy při výpočtu zjištěné ceny. Nestačí pouze zvolit příslušné hodnoty. Zvláště pak v situaci, kdy oceňovací vyhláška má pro danou vlastnost pozemku nastaveno v koeficientu rozmezí. Neobstál následující a podle mého názoru běžný text posudku: při stanovení indexu omezujících vlivů v příloze č. 3 oceňovací vyhlášky ve znaku P1 (nevhodný tvar pozemku a velikost pozemku) v rozpětí -0,01 až -0,30 byla zvolena hodnota -0,30 s lakonickým popisem "nevhodný – nevhodná velikost". Obdobně pak u znaku P5 (ostatní neuvedené: stejné rozmezí) a znaku P1 v indexu trhu s nemovitými věcmi (nižší poptávka než nabídka: rozmezí -0,01 až -0,06). Takový popis podle rozhodnutí ministerstva MSP-36/2021-OINS-SRZT/4 není dostatečný.

Znalkyně se ovšem se závěrem ministerstva neztotožnila a argumentovala, že "absolvovala školení u profesora (zřejmě A. Bradáče – text je anonymizován, jiný profesor v oboru oceňování nemovitostí však v Česku není – pozn. autora), který je kapacitou v oboru oceňování. Podle něj se ocenění provede tak, že se určí základní cena, dále pak základní cena upravená, k níž se dojde tím, že se základní cena přepočítá indexy trhu, omezujících vlivů a polohy. Korekce u jednotlivých indexů jsem uvedla v tabulce. Při žádném školení nebylo řečeno, že by popis korekcí v tabulce nestačil, a jednotlivé korekce by se měly dále zdůvodňovat." Ministerstvo ovšem nemilosrdně setrvalo na své pozici a zdůraznilo, že posudek je odůvodněný tehdy, "pokud důvody, pro které byly určité údaje použity, jsou výslovně v posudku uvedeny. Stanovení indexů má vliv na konečnou cenu, proto musí být z posudku zřejmé, proč ten který index znalec použil" (rozhodnutí MSP-36/2021-OINS-SRZT/4). Navíc ministerstvo ve stejném rozhodnutí zdůraznilo, že "znalci nemohou slepě spoléhat na oceňovací programy, ale musí kontrolovat data, s nimiž tyty programy pracují. Mají povinnost zkontrolovat a v posudku uvést, že se jedná o cenu stanovenou vyhláškou, aby příjemci posudku věděli, odkud se tato cena vzala a mohli ověřit její správnost." Naráželo na skutečnost, že v posudku byla při stanovení ceny zemědělských pozemků použita průměrná základní cena zemědělského pozemku z oceňovacího programu NEMExpress AC. Bohužel program ve svém výstupu neuvedl zdroj, přičemž znalkyně jej "manuálně" nedoplnila, přestože věděla, že se jedná o cenu podle vyhlášky č. 298/2014 Sb. Ministerstvo to považovalo za vadu posudku.

Pro ilustraci toho, jak podrobně ministerstvo znalecký posudek zkoumá, je perfektní rozhodnutí ze dne 19. 6. 2023, č. j MSP-170/2022-OINS-SRZT/16. V něm ministerstvo zjistilo na základě analýzy kupních smluv, že spolu s převodem vlastnictví došlo zároveň ke zřízení předkupního práva a že se noví nabyvatelé zavázali pečovat s řádnou péčí o jabloň na pozemku. Těmito skutečnostmi se tato nemovitost lišila od ostatních, nicméně v posudku byly použity stejné koeficienty, což vzbudilo pochybnost o důvodnosti těchto koeficientů.

Dodatečné odůvodnění nestačí

Znalci se přitom nemohou spoléhat na to, že svůj postup dovysvětlí dodatečně na základě dotazů jeho uživatelů nebo při podání vysvětlení během řízení, v němž je posudek použit jako důkaz. Posudek musí být totiž přezkoumatelný už v době jeho zpracování. Postoj ministerstva v této otázce je velmi zásadový. Uznává sice, že "pozdější doplnění (v rámci správního řízení o přestupku – pozn. autora), jakými úvahami se při stanovení indexů znalkyně řídila, je vítané v tom smyslu, že se díky tomu lze domnívat, že nepostupovala nahodile, avšak pozdější vysvětlení nemůže zhojit fakt, že posudek jako takový je v této části nepřezkoumatelný" (rozhodnutí MSP-36/2021-OINS-SRZT/4). Jinými slovy řečeno: "pozdější vysvětlení nemůže zhojit vadu neodůvodněnosti v tom smyslu, že za odůvodněné lze považovat údaje a postupy pouze tehdy, pokud jsou důvody užití těchto údajů a postupů v ocenění výslovně uvedeny" (rozhodnutí ministerstva ze dne 14. 7. 2023, č. j. MSP-84/2022-OINS-SRZT/9).

Závěry ministerstva odpovídají znění znaleckého zákona, vyhlášky č. 503/2020 Sb. k jeho provedení i oceňovací vyhlášky. Jejich dodržení zvýší přesvědčivost znaleckého posudku. Sníží riziko chyby, pokud se znalec musí nad použitím každého koeficientu nejen zamyslet, nýbrž také výstižně popsat, proč volí určitou hodnotu. Takový posudek je kvalitnější. Není to ovšem zadarmo. Znamená to delší dobu na jeho sepsání. Jednoduše řečeno, takový posudek je dražší (na tento aspekt upozornil již dříve např. Čipera, J. Náležitosti znaleckého posudku. Odhadce a oceňování majetku. 2018, č. 1-2, s. 25).

Proto může těžko překvapit argumentace použitá znalci v řízeních o přestupku: "v posudku lze těžko zdůvodňovat veškeré detailní postupy a koeficienty, které jsou zřejmé." Reakce ministerstva se však dala též očekávat: míra detailu je závislá na požadavku přezkoumatelnosti. Jinými slovy, posudek musí být natolik detailní, nakolik to přezkoumatelnost vyžaduje (rozhodnutí ministerstva ze dne 5. 5. 2023, č. j. MSP-113/2022-OINS-SRZT/11).

Stále jsem nicméně přesvědčen o nutnosti uvědomit si, "že v každé oblasti jsou k dispozici špičkové věci za vysokou cenu a cenově dostupné produkty, kterou jsou dostatečné pouze pro některé účely. Proto je mnohdy kvalita znaleckých posudků rozdílná: znalci odhadují, jaké kontrole bude posudek podroben. Srovnávat znalecký posudek oceňující louku o výměře 300 m2 za účelem jejího převodu z obce na stát s posudkem oceňujícím obydlený rodinný dům, který je předmětem vyvlastňovacího řízení, jednoduše nelze. Zatímco první posudek je zpracován dobrovolně (zákon jej nevyžaduje) pro rutinní, nevýznamnou a nespornou věc, v druhém případě jde o povinnou součást vyvlastňovacího řízení, pro vyvlastňovaného jde o ojedinělou zásadní (životní) záležitost, přičemž celé řízení je vedeno právě kvůli nedohodě o ceně vyvlastňovaného domu" (viz Hanák, J. Průvodce znalce v roce 2021. Opava, 2021, s. 122-123).

Nejvyšší soudu ČR dlouhodobě rozhoduje, že se znalec nesmí omezit ve svém posudku na podání odborného závěru, nýbrž z jeho posudku musí mít soud možnost seznat, z kterých zjištění v posudku znalec vychází, jakou cestou k těmto zjištěním dospěl a na základě jakých úvah došel ke svému závěru (výčet rozhodnutí např. v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 8. 2023, sp. zn. 28 Cdo 1758/2023). Znalecký posudek musí být jako celek přezkoumatelný. Otázkou je, zda musí být odůvodněn každý dílčí závěr, třebaže jeho vliv na odpověď na zadanou otázku je nízký až žádný. Domnívám se, že by nároky na odůvodnění v těchto případech měly být nižší.

V soudních rozhodnutích není postup při zpracování znaleckého posudku popsán tak podrobně jako v analyzovaných rozhodnutích ministerstva. Přesto si myslím, že Nejvyšší soud má odlišné nároky na odůvodnění stěžejních a dílčích závěrů. Výstižně se vyjádřil rozsudku ze dne 3. 2. 2011, sp. zn. 22 Cdo 4532/2010: "závěry posudku musí být jistě řádně odůvodněny; to však neznamená, že by znalec musel zdůvodnit každý dílčí závěr či zjištění; takový požadavek by vypracování znaleckého posudku neúměrně komplikoval. Je tedy na soudu a na účastnících, aby tam, kde to považují za nutné, žádali znalce o bližší zdůvodnění a vysvětlení, jak dospěl k jednotlivým závěrům." Stejné úvahy se přidržel také v usnesení ze dne 25. 10. 2018, sp. zn. 8 Tdo 739/2018: "je zřejmé, že při kterémkoliv znaleckém zkoumání je možné představit si podrobněji rozpracované závěry či odpovědi na jednotlivé otázky, nebo konkrétnější rozvedení posuzovaných skutečností nebo využití odborné argumentace za účelem podložení vědeckosti zkoumané otázky. Nepochybně i v této věci by bylo možné klást na znalce daleko větší nároky na to, aby své expertízy zpracovaly s většími detaily, na něž obviněný v dovolání poukazoval. Z hlediska zkoumané problematiky je však třeba posuzovat zejména to, zda znalci odpověděli na položené otázky způsobem a za použití metod, který jejich vědní obor umožňuje nebo ukládá. Přitom je nejen soudu, ale i stranám umožněno, aby se prostředky procesního práva domohly doplnění znaleckého posudku či jeho upřesnění." Zároveň Nejvyšší soud zdůrazňuje, že klíčové úvahy (např. poměr nájemného z ceny pozemku) odůvodněny být mají, aby bylo možné odstranit pochybnosti o správnosti odborných závěrů obsažených v posudku, protože posudek Ing. V. J., na rozdíl od ostatních znaleckých posudků, jako jediný řádně zdůvodnil úvahu o výši koeficientu výnosnosti pozemku na základě konkrétních údajů o poloze pozemku a účelu jeho užívání (usnesení ze dne 29. 5. 2018, sp. zn. 28 Cdo 209/2018).

Žádné vnitřní rozpory

Na závěr této části připomínám, že posudek nesmí být vnitřně rozporný. Trestány byly i formulace, které byly spíše důsledkem neobratnosti než zlého úmyslu. Pro uživatele posudků však skutečně byly matoucí. Jako příklad lze uvést již na začátku zmíněny případ, ve kterém bylo v posudku nejprve uvedeno, že obvyklá cena posuzované nemovitosti činí 0 Kč, nicméně bezprostředně za tímto údajem bylo současně uvedeno, že obvyklá cena nebyla stanovena. Takže ministerstvo nemělo jinou možnost než uzavřít, že "znalecký posudek nedává jednoznačnou odpověď na znaleckou otázku, jelikož není zřejmé, jak zní konečná odpověď na znaleckou otázku. Znalecký posudek tak obsahuje rozporné závěry, v důsledku čehož se znalecký posudek stává částečně nepřezkoumatelným" (příkaz ministerstva ze dne 16. 5. 2022, č. j. MSP-29/2022-OINS-SRZT/3).

Často se tako stávalo, že znalec popsal postup, kterým bude postupovat, následně tak však neučinil. Např. se ve znaleckém posudku uvádělo, že vzorky byly upraveny na reálnou cenu k roku 2021 indexem Hypoteční banky, ale taková úprava v posudku nebyla provedena. U cen zahrnutých do srovnávacího souboru tedy nebyl zohledněn jejich vývoj v čase, přestože znalec uvedl, že tak učiní. Nelze proto než přitakat závěru ministerstva, že "pokud obviněný v posudku uvede, že určitý proces (krok) učiní, ale neučiní tak, je to pro příjemce posudku matoucí. Vznikají tak důvodné pochybnosti o tom, která část posudku vlastně platí" (rozhodnutí ministerstva ze dne 14. 7. 2023, č. j. MSP-84/2022-OINS-SRZT/9).

Poslední díl vyjde za týden: 27. 5. 2024.

Jakub Hanák