Novela oceňovací vyhlášky – srovnávací přehled s komentářem

Přinášíme přehled změn v oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb., které nabývají účinnosti již 1. října 2014. Změny byly provedeny novelou vyhlášenou dne 25. září pod číslem 199/2014 Sb. Na tyto změny jsme již stručně upozorňovali v průběhu letních prázdnin. 

Přehled je zdarma ke stažení zde.

Jak používat srovnávací tabulku?

Přehled ukazuje původní a nové znění oceňovacího předpisu. Součástí přehledu nejsou z prostorových i věcných důvodů tabulky uvedené v přílohách. Nejsou uvedeny ani četné tzv. legislativně technické změny (tj. zejména úpravy číslování jednotlivých ustanovení zaručující logickou provázanost předpisu).

Významnější změny jsme opatřili komentářem nebo poznámkami. Tím chceme zejména vysvětlit příčiny změn a tím usnadnit práci uživatelů s oceňovací vyhláškou (srovnávací tabulky mohou posloužit jako orientační pomůcka). K lepšímu pochopení novely může posloužit také oficiální důvodová zpráva, která je zdarma dostupná v systému vLegis.

Zamyšlení nad změnami

Snažili jsme se také zamyslet nad novelou vyhlášky v obecnější rovině a odhadnout i důsledky provedených změn. Obecně změny vyhlášky mají napravit její chyby a nepřesnosti, na které se přišlo při její aplikaci. Takové chyby jsou vlastní každému předpisu, zvláště pak těm obsáhlým a komplikovaným. Ty letošní byly přitom poměrně výrazné. U specifických druhů pozemků (skládky, vodní díla, manipulační plochy) totiž nebyly v brány v potaz žádné konkrétní (skutečné) vlastnosti oceňovaného pozemku (např. jeho dostupnost či napojení na inženýrské sítě), čímž docházelo ke zkreslení jeho ceny. Cena některých pozemků také převýšila cenu pozemků zastavěných ploch a nádvoří v téže lokalitě, které jsou přitom samotnou vyhláškou považovány za nejcennější.

Poněvadž důsledkem změn provedených vyhláškou č. 199/2014 Sb. je zpravidla snížení ceny výše uvedených pozemků, lze jen na okraj poznamenat, že toto údajné přiblížení se cenám na trhu sotva usnadní jednání s vlastníky nemovitých věcí potřebných pro stavby hrazené ze státního rozpočtu, jak každoročně uvádí Ministerstvo financí v důvodové zprávě k novele vyhlášky.

Přesnější ocenění stavebních pozemků

Ocenění stavebních pozemků bude v řadě případů přesnější ještě z dalších důvodů. Novela totiž zavedla samostatné základní ceny i pro části některých vyjmenovaných obcí (např. Opavu, Zlín či Přerov). Ministerstvo financí také konečně zjistilo, že v ČR existuje více druhů zvláště chráněných území než jen národní parky a chráněné krajinné oblasti. Doplnilo o ně tedy znak č. 4 Indexu omezujících vlivů stavebního pozemku v příloze č. 3. V indexu trhu je pak umožněno zohlednit i jiné než uvedené znaky, což dává osobám provádějící ocenění větší prostor pro úvahu. Dílčích zpřesnění doznaly i další tabulky. Tyto kroky jsou bezpochyby správné.

V návaznosti na nová data od finančních úřadů a Českého statistického úřadu byly upraveny také různé základní ceny a koeficienty, což je vzhledem k charakteru předpisu nevyhnutelné. Tím by mělo dojít ke sblížení obvyklé ceny pozemku s jeho cenou zjištěnou podle cenového předpisu (vyhlášky). Přestože aktuální základní ceny nezbytné pro určení zjištěné ceny porovnávacím způsobem, uvedené v přílohách, vycházejí podle tvrzení Ministerstva financí ze skutečně realizovaných cen, tak se v důvodové zprávě např. nedozvíme, čím je způsobeno skokové snížení pozemků veřejně přístupných pozemních komunikací (oproti začátku roku 2014 cca o 50 %).

Další změny jsou již blíže komentovány ve srovnávací tabulce (přehledu). Oproti poslednímu veřejně dostupnému znění z konce srpna přitom doznal výsledný text vyhlášky ještě několik změn.

Uvažujeme rovněž o uspořádání krátkého školení, které by provedené změny zasadilo do kontextu oceňování nemovitých věcí v ČR a ukázalo postupy na konkrétních případech z praxe.

Tým ITEZ