K čemu může znalec použít umělou inteligenci (ChatGPT)?
Umělá inteligence v podobě služby ChatGPT v poslední době proniká do pracovních postupů řady profesí. Doporučuje se k navrhování e-mailů, shrnutí delších textů nebo generování nápadů. Objevila se dokonce zpráva, že úspěšně složila zkoušky na právnické fakultě v USA. Mohla by tedy pomoci znalcům řešit právní a podobné otázky? Vyzkoušeli jsme.
Pro určení obvyklé ceny je podle § 2 zákona o oceňování majetku a § 1a odst. 2 oceňovací vyhlášky (č. 441/2013 Sb.) nutné vybrat údaje do souboru pro porovnání s předmětem ocenění nejméně od 3 obdobných předmětů na základě jeho zvláštností. Představme si, že znalec má za úkol ocenit pozemek zastavěný pozemní komunikací (v ČR nic mimořádného). V místě však nenašel žádný prodej takového pozemku. Naopak bylo vykoupeno mnoho pozemků, na kterých má být postaven obchvat obce. Může tyto realizované prodeje použít pro řešení svého znaleckého úkolu?
Neví.
Zeptá se proto umělé inteligence (ChatGPT): "Lze použít k ocenění pozemku zastavěného silnicí ceny, za které se prodaly pozemky určené k výstavbě nové silnice?"
Chatovací program mu odpoví následovně:
"Nejsem odborník na konkrétní právní systémy, ale obecně lze říci, že ocenění pozemku zastavěného silnicí by se mělo provádět na základě relevantních právních předpisů a znalostí o tržních cenách nemovitostí ve vaší konkrétní oblasti. Tyto postupy se mohou lišit v různých jurisdikcích.
Při ocenění pozemku by se měla brát v úvahu různá kritéria, včetně velikosti pozemku, polohy, přístupu k silnici, územního plánu, účelu využití, možnosti budoucího rozvoje a dalších relevantních faktorů. Prodat pozemek určený k výstavbě nové silnice by mohlo poskytnout užitečný referenční bod, ale přesto by se měla provést samostatná analýza a posouzení hodnoty pozemku, který je již zastavěn silnicí.
Pokud potřebujete konkrétní informace nebo radu ohledně ocenění pozemku ve vaší jurisdikci, doporučuji se poradit s odborníkem v oblasti nemovitostí, práva nebo realitního trhu, který bude mít znalosti o místních právních předpisech a postupech pro ocenění nemovitostí."
Výhodou komunikace s umělou inteligencí je možnost dostat během okamžiku novou odpověď na stejnou otázku (poslední odstavec obsahující upozornění zbavující se odpovědnosti už nebudeme dále uvádět):
"Obecně platí, že pro ocenění pozemku zastavěného silnicí se většinou nepoužívají ceny za prodané pozemky určené k výstavbě nové silnice. Důvodem je, že ceny pozemků se liší v závislosti na jejich umístění, velikosti, využití a dalších faktorech. Ceny pozemků určených k výstavbě silnice mohou být ovlivněny různými faktory, jako je potřeba vykoupení pozemků pro veřejný zájem, tlak konkurence mezi zájemci o tyto pozemky a další aspekty spojené se specifickou situací výstavby silnice.
Pro ocenění pozemku zastavěného silnicí se obvykle používají specifické metody ocenění, které zohledňují různé faktory, jako je poloha pozemku, velikost, přístupnost, urbanistické a stavební předpisy, tržní hodnota a další relevantní aspekty. Místní realitní trh a znalecké posudky často slouží jako základ pro určení spravedlivé ceny pozemku."
Znalec může zkusit otázku také upřesnit, protože má povědomí o zákonu č. 416/2009 Sb., podle kterého se pozemky pro dálnice vykupují a oceňují. Tudíž se zeptá: "Lze použít k ocenění pozemku zastavěného silnicí ceny, za které se prodaly pozemky určené k výstavbě nové silnice podle zákona č. 416/2009 Sb.?"
ChatGPT reaguje tak, že podle jeho znalostí, které sahají až do roku 2021, může poskytnout následující informace:
"Zákon č. 416/2009 Sb. upravuje postup při výkupu nemovitostí pro výstavbu, rekonstrukci nebo rozšiřování silnic a železnic. Podle tohoto zákona se uplatňuje odlišný postup při určování ceny v případě výkupu nemovitostí, které jsou nutné pro výstavbu nové silnice.
V případě výkupu nemovitosti pro výstavbu nové silnice se obvykle uplatňuje metoda ocenění nazvaná "ocenění dle tržní hodnoty". Podle této metody se cena nemovitosti určuje na základě srovnání s cenami, za které byly nedávno prodány podobné nemovitosti ve stejném nebo podobném prostředí. To znamená, že cena pozemku zastavěného silnicí by se měla odvíjet od skutečností týkajících se prodeje pozemků, které byly určeny k výstavbě nové silnice."
Opakovaně vygenerovaná odpověď je velmi podobná:
"Zákon č. 416/2009 Sb., o pozemních komunikacích, pravděpodobně obsahuje ustanovení o postupu při výstavbě nových silnic a odškodnění vlastníků pozemků, které jsou pro výstavbu potřebné. Tato ustanovení obvykle stanovují, že vlastníci pozemků mají nárok na spravedlivou a řádnou náhradu za jejich pozemky, které byly pro veřejný zájem zabrány.
Při ocenění pozemku by se pravděpodobně braly v úvahu různé faktory, jako je velikost pozemku, jeho umístění, využitelnost, případné omezení vlastnických práv a další relevantní faktory. Ceny, za které se prodaly pozemky určené k výstavbě nové silnice podle zmíněného zákona, by mohly poskytnout nějakou referenční hodnotu při určování ceny pozemku zastavěného silnicí, ale konečná cena by závisela na konkrétních okolnostech a hodnocení odborníků."
Zhodnocení
Umělá inteligence neposkytla znalci jednoznačnou odpověď. Ze všech čtyř odpovědí ale vyplynulo, že prodej pozemku určeného k výstavbě nové silnice by mohl poskytnout užitečný referenční bod, resp. nějakou referenční hodnotu. Zároveň však také vyslovila názor, že "pro ocenění pozemku zastavěného silnicí se většinou nepoužívají ceny za prodané pozemky určené k výstavbě nové silnice" a "že se podle zákona č. 416/2009 Sb. uplatňuje odlišný postup při určování ceny v případě výkupu nemovitostí, které jsou nutné pro výstavbu nové silnice". Pouze jednou naznačila opačnou odpověď: "že by se cena pozemku zastavěného silnicí měla odvíjet od skutečností týkajících se prodeje pozemků, které byly určeny k výstavbě nové silnice", protože je umělá inteligence shledala jako podobné. Jinak ovšem použití cen sjednaných při prodeji nezastavěných pozemků pro výstavbu nové silnice umělá inteligence nedoporučila.
Se závěrem ChatGPT se můžeme ztotožnit a doplnit jeho rady o odkazy na konkrétní ustanovení.
Pozemky, na kterých již byla zřízena pozemní komunikace nelze srovnávat s pozemky, na kterých má být stavba pozemní komunikace teprve uskutečněna. Rozlišuje mezi nimi též ustanovení § 17 odst. 2 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích: srov. text písm. a) a b). Jde o dva rozdílné vyvlastňovací tituly.
Pozemky zastavěné stavbou pozemní komunikace ve vlastnictví jiného subjektu nemají a nemohou mít jiné využití. Vlastník pozemku má pouze tzv. holé vlastnictví. To významně ovlivňuje cenu pozemku ve srovnání s pozemky, které jsou užívány rozličným způsobem a na kterých má být stavba silnice teprve postavena.
Využití umělé inteligence jako právního rádce (bez záruky ovšem) tudíž doporučit lze.
Jakub Hanák