Jak určit obvyklou cenu pozemku podle Ministerstva spravedlnosti: analýza rozhodovací praxe (část III.)
Většina rozhodnutí se zabývala určováním obvyklé ceny pozemku. Materiálu k analýze je tudíž velké množství. Proto je rozbor rozdělen do tří částí: v úvodní se budu soustředit na základní pravidla určování obvyklé ceny včetně (ne)možnosti využít nabídkové ceny.
Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (mimořádné ceny). Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny. Podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty stanoví oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb. Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena, mimořádná cena nebo tržní hodnota, je cena zjištěná.
Obvyklá cena není totožná se zjištěnou cenou
V minulosti byly ceny zjištěné (tj. spočítané podle oceňovací vyhlášky: dnes č. 441/2013 Sb.) často prohlašovány za ceny obvyklé. To však minimálně od zveřejňování cenových údajů v katastru nemovitostí po roce 2014 nebylo v posledních letech již akceptováno ani soudy, ani odbornou literaturou. Od roku 2021, kdy nabyla účinnost novela zákona o oceňování (č. 237/2020 Sb.), je tento přístup zákonem zakázán. Proto se jeví jako překvapivé, že se tento chybný způsob určení obvyklé ceny v přezkoumávaných posudcích několikrát objevil (celkem téměř ve třetině případů).
Ministerstvo spravedlnosti ve svých rozhodnutích výstižně uvádí, že cena zjištěná, která se vypočítává podle zákona o oceňování majetku je cenou administrativní, která je určena především pro daňové účely. Přitom je pravidlem, že cena zjištěná se liší od ceny, za kterou se věc pořizuje. Proto "konstrukt založený na tom, že procentuálně vyjádřený rozdíl mezi vyhláškovou cenou nemovitosti před rekonstrukcí a po rekonstrukci odpovídá procentuálnímu rozdílu v tržní ceně před rekonstrukcí a po rekonstrukci je v tomto smyslu nedůvodný, protože mezi cenou vyhláškovou (administrativní) a cenou skutečně realizovanou neexistuje vztah, a neexistuje racionální důvod odvozovat snížení realizované kupní ceny z ceny administrativní" (rozhodnutí ministerstva ze dne 21. 6. 2023, č. j. MSP-100/2022-OINS-SRZT/13).
Ustanovení § 2 odst. 2 zákona o oceňování majetku ministerstvo výstižně interpretuje ve shodě s odbornou literaturou takto: "z jeho dikce jednoznačně vyplývá postup, jakým se obvyklá cena určuje. Tímto postupem je znalec vázán a nemůže se od něj odchýlit. Ze všech odborně možných postupů zákon nařizuje použití metody porovnávací, přitom stanoví podmínky, které musí být při použití této metody dodrženy. Při použití této metody je především nutné porovnávat majetek srovnatelný, tedy mající shodné nebo podobné vlastnosti v podstatných znacích, které jsou z hlediska vlastností jednotlivých nemovitostí určující" (příkaz ministerstva ze dne 19. 1. 2023, č. j.: MSP-106/2022-OINS-SRZT/4).
Ztotožnění zjištěné ceny s obvyklou proto ministerstvo také kategoricky odmítlo a shledalo takový výkon znalecké činnosti za neodborný. V posudku bylo uvedeno, že "byla určena cena zjištěná jako substituent ceny obvyklé", přestože bylo znaleckým úkolem stanovení ceny obvyklé. Ministerstvo správně doplnilo, že "z oceňovací vyhlášky, zákona o oceňování majetku, ani jiného právního předpisu nevyplývá, že by cena zjištěná byla substituentem ceny obvyklé, který lze bez odůvodnění libovolně zaměnit za cenu obvyklou." Pokud tedy znalkyně použila jinou metodu, než kterou použít měla, došla ke zcela jiným hodnotám (příkaz ministerstva spravedlnosti ze dne 26. 1. 2023, č. j. MSP-69/2021-OINS-SRZT/3). Prakticky shodnou argumentaci nalezneme v rozhodnutí, který se týkal posudku, v němž znalec zrekapituloval, že jednotková cena porovnávací je 200 Kč/m2 a jednotková cena podle oceňovací vyhlášky je 380 Kč/m2, přičemž následně bez dalšího uvedl, že za základ tržní hodnoty zvolil jednotkovou cenu stanovenou podle vyhlášky. Ministerstvo konstatovalo, že výše ceny zjištěné se odvíjí z částky administrativně stanovené vyhláškou (tzv. základní ceny) a nijak neodráží cenu, za kterou se majetek směňuje na trhu. Cena administrativní má tedy jiný účel a odráží jiné skutečnosti než tržní hodnota věci. "Proto cenu zjištěnou, založenou na administrativou stanovené základní ceně, nelze použít ke stanovení tržní hodnoty, která má odrážet směnnou hodnotu" (příkaz ministerstva spravedlnosti ze dne 29. 3. 2023, č. j. MSP-1/2023-OINS-SRZT/3). Jinak nemohlo dopadnout ani zhodnocení stanovení obvyklé ceny podle cenové mapy stavebních pozemků. To považovalo ministerstvo za závažné porušení odborné péče, neboť takový postup je v příkrém rozporu s porovnávací metodou (příkaz ministerstva spravedlnosti ze dne 14. 7. 2023, č. j. MSP-84/2022-OINS-SRZT/9).
Poslední věta § 2 odst. 2 zákona o oceňování explicitně od roku 2021 uvádí, že "obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním." Do srovnávacího vzorku proto nelze zahrnout pouze ceny nabídkové.
Ještě v roce 2020 znalec do porovnávacího souboru zahrnul 7 cen z realizovaných prodejů rodinných domů a 5 nabídkových cen rodinných domů z realitních inzercí. Nabídkové ceny upravil koeficientem úpravy na pramen ceny. Ministerstvo sice uznalo, že v době zpracování posudku zákon o oceňování výslovně nestanovil, že k porovnání nelze použít ceny nabídkové. Jenže Komentář ministerstva financí k určování ceny obvyklé (vydán v září 2014, stále je dostupný na webových stránkách ministerstva financí), na který se znalec v posudku odvolal, toto zásadně nedoporučoval až vylučoval (je v něm použita prakticky stejná formulace jako v dnešním zákoně o oceňování). A jelikož měl znalec k dispozici dostatečný počet cen realizovaných (celkem sedm), které jsou ze své podstaty k porovnání vhodnější, tak "měl znalec v duchu hesla comply or explain (postupuj v souladu, nebo vysvětli odlišný postup) odůvodnit, proč nabídkové ceny použil." To neučinil, takže vznikly podle ministerstva odůvodněné pochybnosti o jeho postupu (rozhodnutí ministerstva ze dne 5. 5. 2023, č. j. MSP-113/2022-OINS-SRZT/11).
V druhém případě ovšem na první pohled identickou situaci posoudilo ministerstvo jinak. I předmětný znalecký posudek byl zpracován v roce 2020 a měl za úkol určit obvyklou cenu. Ministerstvo podle očekávání připomnělo, že "realizované obchody jsou k porovnání vhodnější, neboť se uskutečnily, zatímco nabízené ceny jsou výrazem přání prodávajícího, které se nemusí realizovat. Jakkoliv v době ocenění zákon o ocenění majetku, výslovně nestanovil, že ceny nabídkové nelze použít, bylo žádoucí, aby znalecká kancelář odůvodnila, proč k ocenění použila méně přesné nabídkové ceny." Naopak za překvapivé (zvláště při existenci výše uvedeného a v jiném případě zmíněním komentáři ministerstva financí, který byl ve znaleckých kruzích všeobecně známý) považuji, že ministerstvo spravedlnosti "nicméně přihlédlo ke skutečnosti, že v době vypracování posudku nebylo zákonem zakázáno nabídkové ceny použít a znalci nabídkové ceny v praxi používali s tím, že je upravovali koeficientem na pramen ceny. Skutečnost, že znalecká kancelář v souladu s touto praxí nabídkové ceny použila, aniž by to výslovně vysvětlila, proto ministerstvo nepovažuje za přestupek" (rozhodnutí ministerstva ze dne 31. 1. 2024, č. j.MSP-23/2021-OINS-SRZT/18). Znalci v prvním případu tedy znalost komentáře ministerstva financí paradoxně uškodila. Od roku 2021 je však určení obvyklé ceny ve smyslu § 2 odst. 2 zákona o oceňování na základě nabídkových cen přestupkem vždy.
Nicméně tržní hodnotu lze stále v odůvodněných případech určit i na základě nabídkových cen. Toho si je vědomo i ministerstvo, podle "něhož nelze absolutně vyloučit využití nabídkových cen v rámci srovnávací metody oceňování nemovitostí, nicméně z povahy tohoto zdroje dat odchylující se od předmětu znaleckého úkolu vyplývá, že rozhodne-li se znalec čerpat z tohoto a priori méně spolehlivého zdroje, musí tento svůj postup řádně zdůvodnit, např. tím, že primární zdroje nebyly k dispozici. Z předmětného znaleckého posudku ani postupu znalce v dané věci však nelze seznat, zda měl znalec nějaký zvláštní (odborně obhajitelný) důvod pro využití málo vhodného zdroje dat, či zda znalec při volbě zdroje dat přímo pochybil. Z tohoto důvodu je obviněnému kladeno za vinu zpracování nepřezkoumatelného posudku a nikoli přímo neřádná práce se zdroji" (příkaz ministerstva ze dne 1. 2. 2022, č. j. MSP-65/2020-OINS-SRZT/2).
V dalším díle, který bude na stránkách Institutu zveřejněn příští pondělí (13. května), se budu věnovat vhodnému způsobu identifikace zdrojů o cenách srovnávaných nemovitostí a požadavkům na aplikaci porovnávací metody ocenění.
Jakub Hanák