Jak určit cenu věcných břemen pro souběžně uložené sítě?
Po přednášce na konferenci, která se uskutečnila v Ostravě 25. ledna 2022, nám přišel dotaz na možný způsob ocenění věcného břemene v následující situaci:
"Dva různí provozovatelé se dohodli, že do stejného výkopu uloží dvě různé inženýrské sítě. Pozemek, v němž budou sítě uloženy, je ve vlastnictví města. Každý z provozovatelů bude uzavírat samostatnou smlouvu o zřízení věcného břemene. Cena každého věcného břemena byla podle oceňovací vyhlášky určena na 20 000 Kč. Provozovatelé však městu navrhli, že by společně zaplatili cenu pouze jednoho věcného břemene (tj. každý z nich 10 000 Kč), neboť sítě jsou uloženy ve stejném místě a není proto důvod hradit cenu v plné výši."
Odpověď na dotaz můžeme rozdělit do tří částí:
1) ocenění věcných břemen pro umístění souběžně vedených sítí zjištěnou cenou: tj. podle § 39a, případně § 39b oceňovací vyhlášky,
2) určení obvyklé ceny popsaných věcných břemen,
3) a nakonec možnosti obce vyhovět návrhu provozovatelů.
Ocenění zjištěnou cenou
Určení vyhláškové ceny věcného břemene musí být provedeno přesně podle příslušných ustanovení. Standardní (§ 39a) ani zjednodušené (§ 39b) ocenění věcného břemene podle mého názoru nijak nereflektuje, zda bude ve stejné ploše pozemku zřízeno jedno nebo více břemen. Pevně určené koeficienty míry užitku a omezení vlastníka nemovité věci jsou pro první i druhé věcné břemeno identické.
Nelze však zapomenout, že roční užitek oprávněného se má určit ve výši 5 % ze zjištěné jednotkové základní ceny upravené (ZCU) věcným břemenem zatížené nemovité věci určené podle oceňovací vyhlášky. Základní cenu upravenou sice nelze zaměňovat s cenou pozemku, od které byla odečtena cena závady podle § 49 vyhlášky, i tak by se v ní však skutečnost, že pozemek je v době ocenění už zatížen věcným břemenem a inženýrskou sítí, měla projevit. Konkrétně v indexu omezujících vlivů pozemků. Existující inženýrskou síť či její ochranné pásmo lze totiž považovat za důvod snižující cenu stavebního pozemku (položka č. 6 nebo položka č. 4), protože omezuje jeho možné stavební využití.
Základní cena upravená stavebního pozemku a simulovaný roční užitek oprávněného bude tedy nižší v případě věcného břemene, které by bylo umisťováno jako druhé v pořadí.
Výše obvyklé ceny
Myšlenka rozdělení ceny mezi dva subjekty je svůdná. Ovšem příliš zjednodušená. Oprávnění provozovatelů a povinnosti vlastníka mohou být totiž u každého břemene jiné. Zánik jednoho věcného břemene nebude automaticky znamenat zánik druhého věcného břemene. Vlastník pozemku se bude muset vypořádat s přeložkou dvou sítí, nikoliv pouze jedné, pokud by na pozemku chtěl uskutečnit v budoucnosti stavbu. Bude muset získat souhlas od obou provozovatelů, pokud bude chtít na pozemku provést pro uložené vedení nějakou potenciálně ohrožující činnost.
Lze proto zřejmě konstatovat, že újma na straně vlastníka nebude dvakrát větší, ale zároveň bude vyšší, než kdyby byl pozemek zatížen pouze jedním věcným břemenem a jednou sítí.
Dovoluji si na závěr ocitovat ze společné publikace Oceňování služebností: teorie a praxe (s. 123-124), která vyšla v roce 2018: "Problém sotva bude mít všeobecně použitelné řešení. Je třeba si totiž uvědomit dvě protichůdné tendence. Užitek oprávněného je jednak zpravidla nezávislý jak na počtu uživatelů, tak na způsobené újmě. Zároveň by bylo morálním hazardem, pokud by mohl oprávněný těžit ze skutečnosti, že část pozemku, kde navrhuje zřídit služebnost, je již jinou služebností zatížena (to by snad bylo možné připustit u nedobrovolného vzniku služebnosti, pokud by tento přístup odůvodnil silný veřejný zájem). Dle našeho názoru by měl mít povinný ze služebnosti nárok vždy minimálně na částku odpovídající částce za užívání pozemku, resp. užitku oprávněného. Proto je možné připustit, že v některých případech druhá či další služebnost již nezpůsobuje újmu, ale užitek přesto vzniká."
Jakou cenu má obec tedy sjednat?
Obec může podle § 39 zákona o obcích zatížit své pozemky ideálně za cenu, která je v daném místě a čase obvyklá. Příslušný orgán obce však může rozhodnout o ceně nižší, pokud uvede důvody pro sjednání méně výhodné úplaty.
V případě souběžně vedených inženýrských sítí může argumentovat nižším omezením svého vlastnického práva další sítí či podporou rozvoje infrastruktury v obci (dostupností internetu apod.). Ocenění věcného břemene je "pouhým" podkladem pro uzavření smlouvy.
Jakub Hanák