Jak ocenit pozemek v územní rezervě?
Mezi znalci se nyní diskutuje, zda lze pozemky nacházející se v územní rezervě ocenit jako pozemky částečně stavební, podmíněné zastavitelné nebo určené pro stavbu ve smyslu § 14 odst. 1 vyhlášky č. 182/1988 Sb., která se dosud používá pro vyčíslení výše restitučních nároků.
Jsem však přesvědčen, že pozemky, které jsou územním plánem zahrnuty do územní rezervy, nemají charakter stavebních pozemků ani pozemků zastavitelných.
Podle § 23b současného stavebního zákona (č. 183/2006 Sb.) je územní rezervou plocha nebo koridor, které jsou vymezené v územně plánovací dokumentaci pro využití, jehož potřebu a plošné nároky je třeba následně prověřit. Změnit územní rezervu na plochu nebo koridor umožňující stanovené využití lze jen na základě aktualizace nebo změny územně plánovací dokumentace. Tuto úpravu převezme příští léto také nový stavební zákon (viz § 56 zákona č. 283/2021 Sb.).
Relevantní soudní rozhodnutí
Územní rezerva je považována pouze za dočasné opatření, které budoucí využití pozemku nijak nepředjímá. Prvním krokem k využití územní rezervy je aktualizace předmětné územně plánovací dokumentace. Proto z vymezení území jako územní rezervy či výhledu nelze dovozovat funkční využití, pro které je území pouze prověřováno. To, že je u předmětného území vyznačen účel výhledu, nezakládá závazné vymezení funkčního užití předmětného území, nýbrž je nezbytnou zákonnou podmínkou pro vymezení určitého území ve výhledu. Pokud by totiž takové vymezení chybělo, nebylo by možné dostát smyslu územní rezervy (výhledu), neboť by nebylo zřejmé, před čím je třeba území v územní rezervě chránit a jaké změny v území nelze připustit (viz rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 21. 6. 2012, č. j. 1 Ao 7/2011 - 526). Jednoduše řečeno: označení posuzované lokality jako "výhled" nezakládá její funkční využití pro výstavbu, k tomu je třeba změny územně plánovací dokumentace (viz rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 4. 8. 2016, č. j. 2 As 39/2016 - 51).
Krajský soud v Ústí nad Labem se ve svém rozsudku z 3. května 2018, sp. zn. 14 Co 366/2017 vyjádřil jasně: "koncepční začlenění pozemku v územním plánu do kategorie územní rezerva nic nemění na jeho původním určení dle katastrálního zákona. Bez realizace územního plánu nelze změnit kategorizaci pozemku z orné půdy na pozemek určený k zastavění, navíc když až na základě následných prověření bude moci být postaveno na jisto, že se pozemek, označený jako územní rezerva, k plánovanému využití hodí. Vzhledem k tomu, že předmětné pozemky byly v době ocenění a i nadále jsou užívány jako půda orná, že jejich začlenění v územním plánu do územní rezervy nic nemění na druhu pozemků, je třeba vycházet při jejich ocenění z údajů uvedených v katastru nemovitostí, tedy ocenit je jako ornou půdy."
Závěry
Pozemky, které se po určitou dobu (nanejvýš několik let, jinak se totiž územně samosprávné celky vystavují riziku vyplácení kompenzací za omezení vlastnického práva) nachází v územní rezervě, nelze tedy z výše uvedených důvodů oceňovat jako pozemky stavební ani zastavitelné (např. ve smyslu § 9 odst. 4 vyhlášky č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška).
Nicméně zůstává pravdou, že pozemky v územní rezervě mohou být předmětem spekulativních obchodů. Oceňovací předpisy ovšem s touto kategorií nepočítají. V případě určování obvyklé ceny je situace již jiná. Oceňovatel by se měl s touto skutečností vypořádat a v ceně pozemku ji zohlednit. Tomu nasvědčuje také judikatura Nejvyššího soudu, která v ocenění pozemků pro účely stanovení náhrady za vyvlastnění se spekulativním potenciálem pozemku počítá (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 6. 2021, sp. zn. 24 Cdo 1291/2020). Je totiž pravdou, že případná aktualizace územně plánovací dokumentace v tom směru, že územní rezerva bude využita pro zamýšlený koridor vysokorychlostní trati, by mohla mít za následek znehodnocení nemovitosti v budoucnosti (srov. rozsudek Nejvyššího správního soudu č. j. 7 Aos 2/2012 - 53).
Jakub Hanák