Co se připomínkovým místům nelíbí na návrhu oceňovací vyhlášky
Minulý týden skončila lhůta pro podávání připomínek k návrhu novely oceňovací vyhlášky pro příští rok 2024. Připomínky uplatnilo celkem šest subjektů, věcný charakter však měly pouze tři z nich. Ty okomentujeme podrobněji.
Uplatněné věcné připomínky otevírají staré známé problémy:
- neaktuální ceny zemědělské půdy (nezměněné od roku 2014),
- diskutabilní výši zjištěných cen služebností,
- neveřejnost dat, na jejichž základě jsou stanovovány základní ceny pozemků (důvodová zpráva obsahuje počet výčet zdrojů, avšak ani připomínkovým místům neposkytuje konkrétní data, takže ta nemohou posoudit jejich správnost).
Na nevypovídající ceny zemědělských pozemků upozorňuje řada subjektů již dlouho. V tomto roce tento prapor neslo Ministerstvo životního prostředí (MŽP), které na tento problém "narazilo" při přípravě změny zákona o ochraně zemědělského půdního fondu. Ta má přinést mj. vyšší odvody za zábor zemědělské půdy pro výstavbu, čemuž dnes zčásti brání právě nízké ceny pozemků určené podle BPEJ: od nich se totiž výše odvodu za zábor půdy odvíjí.
MŽP si uvědomuje, že skokové změny jsou problematické a proto navrhuje "alespoň mírné navýšení s tím, že v budoucnu by docházelo k postupnému narovnání základních cen zemědělských pozemků tak, aby plnily svůj účel." Je pravdou, že je třeba být při úpravě ceny podle BPEJ opatrný. Pokud bychom vycházeli z toho, že průměrná cena dle BPEJ je nyní okolo 7 Kč/m2 (v roce 2014 byla obvyklá cena cca 14/m2), tak to znamená, že při dnešní průměrné obvyklé ceně cca 33 Kč/m2 je poměr zjištěné a obvyklé ceny 1:4, nikoliv 1:2 jako dříve (toto srovnání je zjednodušené, protože nezohledňuje navýšení ceny zemědělské půdy podle vyhlášky v případě polohy v blízkosti větších sídel). Navýšení na trojnásobek současných hodnot by však mohlo být odpovídající.
Na to ovšem musí pamatovat i jiná ministerstva (např. zmíněné MŽP), které od BPEJ odvozují výpočty pro jiné účely. Pokud dojde k úpravě výpočtu nezávisle na sobě ve dvou předpisech, může být nárůst dramatický, jak ukazuje graf, kde jsou zohledněny navržené změny ve výpočtu odvodu za zábor zemědělské půdy a hypotetické trojnásobné zvýšení ceny dle BPEJ v oceňovací vyhlášce pro nejrozšířenější BPEJ 72911 (výměra 97972 ha). Místo navýšení o cca 20 %, by se odvod zvýšil více než dvaapůlkrát.
Sdružení místních samospráv upozornilo na to, že Ministerstvo financí loni slíbilo v připomínkovém řízení k vyhlášce č. 337/2022 Sb. "zásadní koncepční novelizaci oceňovací vyhlášky, včetně způsobů ocenění dle §39b i §39a, s předpokládanou účinností od 1. 1. 2024," přičemž žádné změny ve výpočtu nenavrhlo, jak jsme uvedli již dříve.
Ministerstvo zemědělství poté vyjádřilo, podobně jako v našem článku, pochybnosti nad přínosem navrženého rozmezí hodnot u znaku č. 3 (koeficient polohy) při určování základní ceny stavebního pozemku v obci. Poukazuje zejména na vyšší pracnost ocenění, která se pravděpodobně promítne do vyšších nákladů na ocenění (a to i při ocenění prováděného správními úřady vlastními pracovníky: např. Státní pozemkový úřad počítá s pomocí oceňovací vyhlášky požadovanou úplatu za zřízení věcných břemen na státních pozemcích).
Je zatím neznámou, jak se s připomínkami Ministerstvo financí vypořádá.
Přípravu oceňovací vyhlášky budeme proto dále sledovat.
Jakub Hanák