Chystají se velké změny v oceňování majetku

Opakovaně jsme na těchto stránkách avizovali, že oceňování nemovitých věcí, jakož i dalších věcí a služeb, může v blízké budoucnosti doznat významných změn v důsledku přijetí nového zákona o účetnictví (návrh je dostupný jak ve Veřejné elektronické Knihovně LEgislativního Procesu, tak na webových stránkách Poslanecké sněmovny).

Současně s tímto zákonem byl připraven i rozsáhlý zákon, kterým se v souvislosti s přijetím zákona o účetnictví mění některé zákony (změnový zákon). Ten v prosinci minulého roku schválila vláda a měl by být během letošního roku projednán v Poslanecké sněmovně. Účinnost je navrhována od 1. ledna 2028.

Cílem změnového zákona je úprava více než 120 právních předpisů, aby se zajistila jejich kompatibilita s novou regulací účetnictví. Přesto však návrh přiznává, že dojde k věcným změnám i v jiných oblastech. Jednou z nich je právě oceňování.

Změna zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je zařazena jako třicátá devátá část změnového zákona, přičemž o jejím významu svědčí skutečnost, že obecná část důvodové zprávy obsahuje relativně rozsáhlou pasáž (1.3) vysvětlující důvody reformy v oceňování. Změnový zákon dokonce zákon č. 151/1997 Sb. přejmenovává. Nově by se měl nazývat: "zákon o oceňování".

Novela se na první pohled soustředí především na terminologické změny. Zjednodušeně lze konstatovat, že dosavadní pojem "cena" nahrazuje pojmem "hodnota". Vedle této terminologické změny však obsahuje i další různě významné věcné úpravy a přehledněji vymezuje místo zákona o oceňování v českém právním řádu.

Důsledkem terminologické revoluce je nutnost změnit přibližně deset právních předpisů. Řada z nich by přitom nebyla novelizována, pokud by šlo výlučně o změny vyvolané novou regulací účetnictví. Proto považuji za diskutabilní, že nejrozsáhlejší novelizace zákona o oceňování majetku od jeho přijetí v roce 1997 je fakticky skryta v obsáhlém balíku dalších změn. Významem je s navrženými změnami srovnatelná pouze novela z roku 2020, která vymezila pro potřeby českého právního řádu nové typy hodnot a stanovila pravidla pro jejich určování.

Tento postoj v připomínkovém řízení vyjádřilo též Ministerstvo spravedlnosti. Podle něj "dojde k věcným posunům v dotčených právních předpisech, které však bezprostředně nesouvisejí s novým zákonem o účetnictví" a proto navrhlo novelu oceňovacího zákona předložit jako samostatný návrh do vnějšího připomínkového řízení a v návrhu změnového zákona ponechat pouze úpravu výlučně související s novým zákonem o účetnictví. Obdobný názor zaujala i Katedra financí a oceňování podniku Fakulty financí a účetnictví VŠE v Praze. Ministerstvo financí je však odmítlo s odůvodněním, že "vzhledem k značné provázanosti předkládaných zákonů není možné této připomínce vyhovět."

Pro zasazení do širšího kontextu je vhodné uvést, že nový zákon o účetnictví byl zařazen do Plánu legislativních prací vlády již na rok 2022. Kvůli jiným prioritním vládním projektům však byla jeho příprava opakovaně odkládána a návrh byl předložen až v květnu 2024. Vláda jej schválila teprve v prosinci 2025, což názorně ilustruje náročnost přípravy i komplexnost navrhovaných změn. Návrh změnového zákona je podle Ministerstva financí výsledkem spolupráce s ostatními resorty, jejichž rozhodnutí ohledně potřeby a způsobu novelizace příslušných právních předpisů v jejich gesci byla plně respektována. To je dobré si uvědomit při výkladu změn v resortních předpisech.

I kdyby reforma právní úpravy účetnictví nebyla přijata, tak má smysl se návrhu novely podrobně věnovat. Lze z něj totiž usuzovat, jaké změny Ministerstvo financí v oceňování zamýšlí provést. Základní teze jeho plánů byly ve stručné podobě ostatně prezentovány již na konferenci ExFoS 2022 v příspěvku P. Poláka a J. Kalenského s názvem Vize oceňování majetku v České republice.

V neposlední řadě je třeba uvést, že Ministerstvo financí nezveřejnilo návrh na změnu oceňovací vyhlášky (č. 441/2013 Sb.). To je nešťastné, protože v průběhu připomínkového řízení opakovaně zaznělo, že "podrobnější úprava oceňování bude řešena v prováděcím právním předpise."

V dalších týdnech budeme podrobně analyzovat:

• návrh nového systému hodnot v zákoně o oceňování (6. února),
• zvažované změny v oceňování nemovitých věcí (13. února),
• adaptaci jiných předpisů na reformovaný zákon o oceňování (20. února).

Jakub Hanák