Chystá se revoluce v oceňování pozemků v pozemkových úpravách?
Vláda předložila 12. 12. 2025 Poslanecké sněmovně návrh zákona, kterým se v souvislosti s přijetím zákona o účetnictví mění některé zákony a zrušuje zákon č. 25/2017 Sb., o sběru vybraných údajů pro účely monitorování a řízení veřejných financí (dále jen změnový zákon).
Změnový zákon mj. významně mění zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (zavádí nové názvosloví: termín "cena" nahrazuje termínem "hodnota"). Nevyhnutelně poté musí dojít ke změně všech předpisů, které zákon o oceňování majetku používají pro své účely: např. sjednání kupní ceny (zákon o obcích) či určení náhrady za vyvlastnění (zákon o vyvlastnění).
Jedním z takových předpisů je zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách. Změny, které by v něm měly být provedeny, jsou obsahem 74. části změnového zákona.
A jsou naneštěstí nedomyšlené.
Nahrazení termínu "cena" termínem "hodnota" není totiž v tomto případě pouhou "legislativně technickou úpravou k zajištění souladu jeho užití se zákonem o oceňování". Zásadně by se totiž změnil způsob ocenění nároků vlastníků pro účely pozemkových úprav. Navíc fakticky zákon navrhuje více než jen pouhé nahrazení těchto slov: doplňuje spojení "tržní hodnota".
Pozemkový úřad má dnes podle § 8 odst. 1 zákona o pozemkových úpravách zabezpečit vypracování soupisu nároků vlastníků pozemků podle jejich ceny, výměry, vzdálenosti a druhu, a to včetně uvedení omezení vyplývajících ze zástavního práva, předkupního práva a věcného břemene. Avšak podle změnového zákona by měl být vypracován soupisu nároků vlastníků pozemků podle jejich tržní hodnoty podle zákona o oceňování. To je stejný rozdíl jako mezi dnem a nocí. Tržní hodnota by se totiž určovala buď porovnávacím přístupem (na základě cen podobných pozemků vyhledaných v katastru nemovitostí), nebo výnosovým způsobem (na základě výnosů z pozemků, kterým může být např. pachtovné). Nestačilo by do kalkulačky pouze dosadit cenu přirazenou kódu BPEJ a vynásobit ji výměrou pozemku.
Netvrdím, že by popsaná změna sama o sobě byla špatná. Je však natolik velká, že by musel být zcela změněn způsob zpracování návrhu pozemkových úprav a téměř jistě by do něj musely být na rozdíl od dnešní praxe zapojeni znalci nebo odhadci. Zpracovatel návrhu by ocenění již nedokázal provést sám. To by znamenalo zásadní organizační, časové i finanční důsledky. Ocenění by trvalo déle a bylo by významně dražší. Nehledě na to, že by bylo nutné důkladně promyslet i důsledky z hlediska posuzování kritérií přiměřenosti původních a nových pozemků podle § 10 zákona o pozemkových úpravách. I ocenění nových pozemků by muselo být provedeno tržní hodnotou, aby bylo jejich srovnání vůbec možné. Takové změny je třeba provádět po důkladné analýze.
Ve výsledku je však navržený text zákona vnitřně rozporný, protože navržené znění § 8 odst. 3 naopak stanoví, že v řízení o pozemkových úpravách by se pro oceňování použilo ocenění zjištěnou hodnotou podle zákona o oceňování účinného ke dni vyložení soupisu nároků podle odstavce 1 (připomínám, že ten v navrženém znění ovšem vyžaduje ocenění tržní hodnotou). Že jde o nedomyšlenou změnu, potvrzuje návrh § 8 odst. 6, který by potvrdil současnou právní úpravu a praxi spočívající v tom, že se zemědělské pozemky oceňují podle základní ceny podle zákona o oceňování, která se zjistí podle BPEJ.
Navržené změny nebyly, podle mě vzhledem k rozsahu změn vcelku pochopitelně, v připomínkovém řízení postřehnuty. Jsem přesvědčen, že k zabránění těžko řešitelných výkladových problémů postačí v návrhu § 8 odst. 1 vypustit slovo "tržní". Změnové ustanovení by pak znělo takto: v § 8 odst. 1 se slovo "ceny,14)" nahrazuje slovy "hodnoty podle zákona o oceňování." Pak půjde skutečně o technickou změnu.
Nicméně je vhodné uvažovat o možných změnách ve způsobu ocenění nároků vlastníků pro účely pozemkových úprav, které by lépe než dnes zohlednily jejich skutečnou hodnotu. K tomu může být prostor pouze při novelizaci zákona o pozemkových úpravách.
Možným dopadům změnového zákona na oceňování jako takového a zejména na oceňování nemovitých věcí se budu věnovat blíže v následujících týdnech.
Jakub Hanák