Analýza praxe ministerstva při trestání znalců: zhodnocení (část VI.)

Tato část uzavírá sérií článků analyzujících rozhodovací praxi ministerstva spravedlnosti při dohledu nad odborným výkonem znalecké činnosti v odvětví oceňování nemovitých věcí. A to náhledem na přístup ministerstva k přezkumu znaleckých posudků, iniciaci řízení o přestupcích a přísnost trestů.

Chráněným zájmem byl ve všech rozhodnutích a příkazech, slovy ministerstva, společenský zájem na ochraně výkonu znalecké činnosti jako činnosti vysoce odborné. V závislosti na znaleckém úkolu a účelu ocenění došlo nejčastěji k ohrožení zájmu na spravedlivém vyřešení sporu mezi různými subjekty, ovlivnění výsledků dražby (stanovení nejnižšího podání) či průtahy v daňovém řízení.

Ministerstvo reaguje jen na podněty

Významný podíl tvořily případy týkající se nakládání s pozemky státu nebo obcí. Přitom podněty ze strany města Děčín a Státního pozemkového úřadu (srov. také existenci jeho oddělení verifikace, které má za cíl mj. posuzovat metody stanovení cenových podmínek, ceny obvyklé i zjištěné, v souladu s mezinárodními oceňovacími standardy a posuzovat znalci provedené analýzy trhu: blíže příspěvek A. Sadílka, V. Valy a F. Hakla na konferenci ExFoS 2019) byly velmi podrobné. Pozemkový úřad dokonce "vlastní analýzou rozporoval skutečnost, že pro určení ceny obvyklé nebyl zjištěn dostatečný počet vzorků" (viz příkaz ministerstva ze dne 26. 1. 2023, č. j.: MSP-69/2021-OINS-SRZT/3).

Porušení zákona byla podle ministerstva, se kterým se téměř kompletně ztotožňuji, jednoznačná. Proto není překvapivé, že znalci v polovině případů zjištění a závěry ministerstva ani nerozporovali.

Ve většině případů byli pokutováni znalci – fyzické osoby. Poměr byl 15:3. To přibližně odpovídá rozsahu znalecké činnosti vykonávané znalci a znaleckými kancelářemi, kterých je sice početně významně menší počet, ovšem znaleckou činnost vykovávají soustavně na profesionální úrovni. V řadě případů bylo zjištěno, že znalectví je pro znalce pouze vedlejší podnikatelskou činností, nikoliv hlavním zdrojem jeho příjmů. Výjimečné nebylo ani konstatování, že se jedná o znalce v důchodovém věku.

Výše sankcí

K těmto skutečnostem poté bylo přihlíženo při stanovení sankce. Ta musí být podle ministerstva stanovena tak, aby odpovídala zásadě přiměřenosti a byla způsobilá znalce odradit od dalšího protiprávního jednání. Současně pro něj však nesmí být likvidační: to ministerstvo zajišťuje především poměrem pokuty k průměrné měsíční mzdě a také příjmům znalce, resp. znalecké kanceláře. Vzhledem k podobné závažnosti přestupků v analyzovaných rozhodnutích byly ukládány sankce nejčastěji v rozmezí 18 až 25 tisíc Kč (v případě znaleckých kanceláří pak 40 a 75 tisíc Kč). To odpovídalo cca 40 až 60 % průměrné mzdě v době ukládání sankce.

V roce 2023 činila průměrná mzda podle Českého statistického úřadu 43 341 Kč, takže nyní může znalec očekávat pokutu ve výši 20 až 26 tisíc Kč, pokud se dopustí "běžného" odborného pochybení. Podle § 39 odst. 2 písm. c) zákona o znalcích může být maximální výše pokuty v tomto případě až 500 tisíc Kč.

Je vhodné připomenout, že podle ministerstvem zavedené správní praxe není skutečnost, že znalec nebyl v minulosti stíhán a potrestán, polehčující okolností. Naopak recidiva je považována za okolnost přitěžující.

Posudek obstál v řízení, přesto byl vadný

Ministerstvo ví, že největší aktivitu směřující k tomu, aby ministerstvo začalo znalce stíhat, vyvíjí strany soudního řízení v jeho průběhu. Snaží se tak posudek znevěrohodnit, přestože tento záměr nepřiznávají. Ministerstvo proto zveřejnilo na svých stránkách, že bude podle § 76 odst. 1 písm. a) zákona č. 250/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich, odkládat podněty za kumulativního splnění těchto podmínek:

1. posudek, kterým měl být domnělý přestupek spáchán, byl předložen v řízení jako důkaz,
2. řízení, v němž byl posudek předložen, nebylo pravomocně skončeno,
3. soud ministerstvu neoznámil, že zjistil skutečnosti nasvědčující tomu, že se znalec mohl dopustit přestupku.

To je rozumný přístup. Znalec však nesmí zapomenout, že vysvětlením posudku u soudu ani jeho rozhodnutím nezaniká oprávnění ministerstva přezkoumat znalecký posudek a potrestat znalce za případné pochybení. Promlčecí doba přitom činí podle § 42 odst. 2 zákona o znalcích dlouhých 5 let ode dne, kdy byl přestupek spáchán (tj. zpracován znalecký posudek). Z analyzovaných rozhodnutí se přitom několik týkalo posudků, na jejichž základě už bylo rozhodnuto a soud nezjistil žádné pochybení.

"Posudek byl projednáván před soudem. Znalec posudek stvrdil a vysvětlil. Od stran sporu ani od soudu vůči posudku nezazněly žádné výtky, nedošlo ke zpochybnění posudku. Ani později soudy vyššího stupně vůči posudku nevznesly námitky, naopak údajně zaznělo, že" oba účastníci se zjištěnou (sic!) hodnotou nemovitosti souhlasili." Ministerstvo jako správní orgán však dospělo k závěru, že akceptace posudku soudem "není pro přestupkové řízení relevantní. Správní orgán vykonává dohled s ohledem na veřejný zájem na řádném výkon znalecké činnosti. Fakt, že se strany dohodly na ceně nebo cenu určenou znalcem akceptovaly, není důkazem o tom, že znalec při stanovení ceny postupoval řádně. Správní orgán nepřezkoumá cenu jako takovou, nýbrž metodu, jakou k ní znalce dospěl. Správní orgán se v řízení nevyjadřoval k výši ceny, ale k postupu znalce. Akceptace ceny smluvními stranami není z hlediska odpovědnosti znalce relevantní" (rozhodnutí ministerstva ze dne 5. 5. 2023, č. j. MSP-113/2022-OINS-SRZT/11).

Stejně tak skutečnost, že oznamovatel nepodal námitky vůči posudku již v předchozím řízení, není pro vedené přestupkové řízení relevantní. Správní orgán vykonává dohled s ohledem na veřejný zájem. Fakt, že některý z adresátů posudku z jakéhokoliv důvodu nepodal námitky vůči posudku již v předchozím řízení není důkazem o tom, že znalec při stanovení ceny postupoval správně (rozhodnutí ministerstva ze dne 19. 6. 2023, č. j. MSP-170/2022-OINS-SRZT/16).

Výhled do budoucna

Počet udělených pokut se může v poměru k počtu znaleckých posudků i znalců jevit jako nízký. Dojem zanedbatelného rizika potrestání může zvýšit skutečnost, že dohledová činnost ministerstva se aktivuje teprve na základě podnětu subjektu, který není s oceněním spokojen. Nicméně znalec musí vždy počítat s tím, že svým posudkem "někomu šlápne na kuří oko".

Na druhou stranu je třeba zdůraznit, že zjištěná pochybení byla dokladem málo pečlivé práce (absence odůvodnění použité metody a závěrů) a neuvědomění si, že se doba změnila: co stačilo před deseti lety ("archiv znalce, osobní zkušenost znalce, internetové nabídky": srov. příkaz ministerstva ze dne 6. 4. 2022, č. j.: MSP-206/2022-OINS-SRZT/4), je dnes již málo. Časová tíseň při zpracování posudku nebo nízká odměna mohou být pochopitelnými příčinami chyb. Omluvit je však nemohou.

Mnohdy bylo chyb zkrátka příliš, přičemž každá z nich je sama o sobě porušením odborné péče (příkaz ministerstva ze dne 17. 2. 2023, č. j. MSP-176/2022-OINS-SRZT/3):

• bez údaje o rozloze porovnávané nemovitosti nebylo možné zhodnotit, zda porovnávané nemovitosti toto kritérium naplňují,
• do porovnávacího vzorku byly zahrnuty také ceny nabídkové, které se od cen realizovaných liší; § 2 zákona o oceňování přitom výslovně uvádí, že cena obvyklá se určí ze sjednaných cen,
• ceny nemovitostí zahrnuté do porovnávacího vzorku nebyly upraveny koeficienty odlišnosti; ve výsledku tedy neporovnával nemovitosti v podstatných prvcích srovnatelné,
• neprovedl statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku (tj. neurčil průměr, medián, maximum, minimum), ale bez odůvodnění za cenu obvyklou označil jednu z cen zahrnutých do porovnávacího vzorku.

Požadavky ministerstva se mohou zdát přísné. Plně však odpovídají znění zákona o znalcích i předpisům, podle nichž se provádí oceňování nemovitých věcí. Na místě ministerstva bych zvážil větší pochopení (shovívavost) v případě rozsahu odůvodnění koeficientů odlišností, pokud jsou rozdíly mezi oceňovanými a srovnávanými nemovitostmi z posudku patrné a zároveň nejsou pochybnosti o správnosti určené ceny. Nastavený směr je však správný. Kvalita znaleckých posudků se i díky němu bude dále zlepšovat. Je to nezvratný trend. Zadavatelé znaleckých posudků si však musí připravit naditější peněženku.

Pro znalectví a oceňování majetku je to, myslím, dobře.

Jakub Hanák