Proč se energetické společnosti uchylují k manipulativnímu výkladu zákona?

S potěšením publikujeme příspěvek k diskusi o určování náhrad za zřízení věcných břemen od 1. 1. 2021.

Všichni patrně již zaznamenali, že některé oprávněné osoby (společnosti) se domáhají razantního snížení náhrad za zřizování věcných břemen oproti dosavadnímu stavu, brojí se proti různým interním ceníkům obcí, krajů a jimi zřizovaných organizací, a proti interním metodikám oceňování věcných břemen některých státních institucí. To vše se odehrává dle našeho názoru pod praporem manipulativního a účelového výkladu zásadních změn v legislativě upravující oceňování věcných břemen zřizovaných pro technickou infrastrukturu od 1. 1. 2021.

Na stránkách Institutu technického a ekonomického znalectví byla nastolena otázka, proč se energetické společnosti k tomuto manipulativnímu výkladu zákona uchylují?

Na tuto otázku je zjevně jednoduchá logická odpověď.

Jde o manipulaci s atributy skrytého ovlivňování ostatních ve vlastní prospěch. Cílem této programově řízené manipulace je nepochybně snížení náhrad za zřizovaná věcná břemena, tedy zvýšení výnosů oprávněných osob (společností) na úkor neinformovaných povinných osob, kterým jejich pozemky znehodnotí, a to bez poskytnutí přiměřené náhrady. Využívají přitom metod neúplné informovanosti v kombinaci s nátlakem a vyvolávání tísně. Budoucímu povinnému je prakticky sdělováno, že nemá jinou možnost než přistoupit na podmínky oprávněných osob (společností), snad jen s výjimkou nechat se potrestat nevýhodným vyvlastněním, pokud neposlechne. Máme za to, že tvůrci nové legislativy s tímto postupem a zneužitím nové právní úpravy k bezdůvodnému obohacení těchto společností patrně nepočítali.

S čím ale patrně kalkulují oprávněné osoby (společnosti)?

Předpokládají, že se jim možná podaří omotat si kolem prstu neinformované povinné osoby. Dovedete si představit svoji starou nemocnou babičku, jak jedná o zřízení věcného břemene na pozemku v jejím vlastnictví, když jí společnost vyhrožuje, že jí bude věcné břemeno vyvlastněno za minimální náhradu, když na jimi navrhované podmínky nepřistoupí?

Dovolujeme se proto tímto obrátit na odbornou veřejnost, obce, kraje, vlastníky pozemků, znalce apod. Dejme na stůl proti výše uvedené manipulaci podrobné argumenty.

Zkušenosti Státního pozemkového úřadu s oceněním věcných břemen

Nejprve je nutné relevantně odpovědět na otázku, proč existují různé interní ceníky obcí a krajů, či jimi zřizovaných organizací, a proč existují metodiky oceňování věcných břemen státních institucí? Proč má konkrétně Státní pozemkový úřad vlastní metodiku oceňování věcných břemen?

Důvodem byl nesporný fakt, že určování náhrad za zřízení věcných břemen na základě znaleckých posudků bylo velmi problematické. Státní pozemkový úřad požadoval zpravidla obvyklou cenu za zřízení věcného břemene. Výsledkem znaleckého posudku byla velmi nízká náhrada jak za m2, tak na 1 břemeno na 1 pozemku. Vynaloženo bylo znalečné dosahující v průměru cca 78 % úhrady za zřízení věcného břemene, u věcného břemene malého rozsahu znalečné značně převyšovalo znaleckým posudkem určenou náhradu. Znalcům a dalším odborníkům není třeba zdůrazňovat, že znalci často neurčili požadovanou "obvyklou cenu", ale určili "cenu zjištěnou", přitom se opírali o komentář Ministerstva financí k ceně obvyklé: "nelze-li určit obvyklá cena, určí se cena zjištěná".

Určování ceny věcných břemen Státním pozemkovým úřadem do roku 2021

Státní pozemkový úřad proto klientům od roku 2018 nabídl nový způsob určování náhrad za zřizovaná věcná břemena bez znaleckého posudku dle vlastního metodického postupu. 

Obvyklá cena věcného břemene byla simulována (pětinásobek ročního užitku pomocí simulovaného nájemného). Pro určení výše ročního užitku jsme využívali:

• Průměrné kupní ceny stavebních pozemků diferencované dle okresů a velikosti obcí na základě údajů pravidelně zveřejňovaných Českým statistickým úřadem (ČSÚ).
• Průměrné ceny zemědělských pozemků podle vyhlášky Ministerstva zemědělství (tyto ceny využívá SPÚ také při určení výše pachtovného).

Požadovali jsme minimální ceny (sazby) za zřízení VB:

• 1 pozemek = 1 věcné břemeno = minimální sazba:
• pro podnikatelské účely 3 000 Kč
• pro nepodnikatelské účely 1 000 Kč

Tato metodika byla také přednesena v našem příspěvku "Věcná břemena, jejich oceňování a návrh zjednodušené metody oceňování věcných břemen (služebností)" na XXVII. mezinárodní vědecké konferenci soudního inženýrství Expert Forensic Science 2018, kterou pro soudní znalce v různých oborech pořádá Ústav soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně ve spolupráci s Asociací znalců a odhadců České republiky. Příspěvek pod stejným názvem byl publikován ve Sborníku příspěvků konference Expert Forensic Science Brno 2018. Sborník je dostupný na stránkách konference.

Určování ceny věcných břemen Státním pozemkovým úřadem v roce 2021

Od 1. 1. 2021 klientům nabízíme, tam kde nemusí být znalecký posudek, novou metodiku. Do nové metodiky byla implementována novelizace zákona o oceňování majetku a oceňovací vyhlášky.

Simulujeme obvyklou cenu věcného břemene. Ceny pozemků určujeme z:

• Průměrné kupní ceny stavebních pozemků diferencované dle okresů a velikosti obcí dle ČSÚ.
• Průměrné ceny zemědělských pozemků dle vyhlášky Ministerstva zemědělství (tyto ceny využívá SPÚ také při určení výše pachtovného).
• Výše ročního užitku je převzata z oceňovací vyhlášky včetně koeficientů míry užitku.

Místo pětinásobku ročního užitku se nyní používá kapitalizace ročního užitku.

Požadujeme minimální ceny (sazby) za zřízení VB:

• 1 pozemek = 1 věcné břemeno = minimální sazba:
• pro podnikatelské účely 3 000 Kč
• pro nepodnikatelské účely 1 000 Kč.

Výhody postupů Státního pozemkového úřadu a ceníků obcí 

Přínosy určování náhrady za zřízení věcného břemene dle současného interního metodického postupu oproti určování náhrady znaleckými posudky:

• Cena je určena transparentně a spravedlivě pro všechny klienty.
• Cena se odvozuje od ceny pozemku.
• Cena zobrazuje místo, čas a obvyklost.
• Určení ceny je pod kontrolou, odpadá potřeba kontroly znaleckých posudků.
• Určení ceny je srozumitelné pro klienty.
• Proces určení ceny je relativně rychlý a také levný.
• Klient ušetří náklady za znalečné s nepředvídatelnými výsledky ocenění.
• Princip minimální ceny lze považovat za obvyklý a klienti ho většinově akceptují.

Máme za to, že i obce, kraje a jimi zřizované organizace a také státní instituce mají pádné důvody, proč si stanovit interní ceníky a metodiky pro určování výše náhrady za zřizování věcných břemen na svých pozemcích, a proč na jejich využívání i nadále trvat.

Patrně jasným sjednocujícím důvodem je zkušenost, že náhrada určená znaleckým posudkem je velmi problematická, zpravidla velmi nízká, případně stejný druh věcného břemene bývá různými znalci oceněn diametrálně jinak.

Dalším opakujícím se obvyklým elementem těchto ceníků a metodik je institut tzv. minimální ceny, ta se však liší obec od obce. Pouze Státní pozemkový úřad a Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových mají tyto minimální sazby jednotné (byly sjednoceny s účinností od 1. 1. 2018).

Ing. Vlastimil Vala, CSc. a Ing. Augustin Sadílek, oba Státní pozemkový úřad

Mezititulky a zvýraznění redakční.