Co mění novela zákona o urychlení výstavby pro znalce?

Poslanecká sněmovna v září 2020 přehlasovala Senát a setrvala na svém znění novely zákona č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby dopravní, vodní, energetické infrastruktury a infrastruktury elektronických komunikacích. Účinnost zákona nastane, shodou okolností, ve stejný den jako změny v zákoně o oceňování majetku: tj. 1. ledna 2021.

Na co se mají znalci připravit?

A. Méně posudků při stejném množství práce. Stavebník totiž bude mít možnost nechat vyhotovit jediný znalecký posudek pro více pozemků či staveb určených pro stavbu dopravní infrastruktury, tak aby znalecký posudek pokryl celé území dotčené stavbou nebo některou jeho část. Jediným posudkem tedy bude možné např. ocenit stovky zemědělských pozemků v jednom půdním bloku.

B. Obvyklá cena pozemků určená znaleckým posudkem se pro splnění povinnosti nejprve učinit vyvlastňovanému návrh na získání potřebných práv k pozemku dohodou považuje za cenu ve výši obvyklé ceny pozemku po dobu 3 let ode dne, ke kterému byla ve znaleckém posudku určena. Řečeno jinak, obvyklou cenu louky určenou v listopadu 2020 bude možné nabídnout vlastníkovi i v létě 2022. Zákonodárce sice toto pravidlo vyloučil u dražších stavebních pozemků, přitom však opomněl, že může nastat i situace, kdy součástí tohoto pozemku nebude stavba. Bude tehdy dva roky staré ocenění možné použít? Logika by byla proti, text zákona pro.

C. Ocenění se bude nově provádět ke dni vydání územního rozhodnutí. V případě žádosti o mezitímní rozhodnutí podle § 4c zákona ale v zásadě stejně jako dosud ke dni podání žádosti (dnes ke dni odeslání návrhu smlouvy). Zákonodárce si bohužel stále neuvědomil, že ocenění a posudek je nutné zpracovat před podáním žádosti a že ani znalec není schopen odhadnout budoucnost.

D. Změny doznal také energetický zákon. Jeho nový § 96 odst. 11 nově stanoví, že pokud se pro stanovení náhrady za zřízení věcného břemene podle tohoto (tj. energetického) zákona zpracovává znalecký posudek, určí se náhrada ve výši ceny práva odpovídajícího věcnému břemenu zjištěné podle oceňovacího předpisu. Cílem bylo zřejmě zastropovat a sjednotit ceny věcných břemen pro plynovody a vedení elektřiny. Vtip je ale v tom, že energetický zákon povinnost zpracovat znalecký posudek nestanoví. To nabízí řadu možných cest, jak tento požadavek obejít, nebo odmítnout.

Zákon se měnil už na jaře

Nezapomínejme ani změnu provedenou už na jaře zákonem č. 237/2020 Sb., který změnil zákon o oceňování majetku: ta zavedla pravidlo, že nepůjde-li pro účely majetkoprávní přípravy dopravní infrastruktury v režimu zákona o urychlení určit obvyklou cenu pozemku nebo stavby, tak stanoví znalecký posudek cenu ve výši zjištěné ceny (nikoliv tržní hodnoty, jak bude platit obecně).

A důsledky?

Přestože je cílem novely opět zrychlit přípravu strategické infrastruktury, jsme přesvědčeni, že některé výše uvedené změny tento žádoucí efekt mít nebudou. Zejména povinné sjednávání úplaty při zřizování věcných břemen (služebností inženýrské sítě) podle částek spočítaných podle zákona o oceňování majetku a možnost nabízet kupní ceny na základě několik let starých posudků se u vlastníků pozemků a staveb setká s nesouhlasem.

Podrobněji se důležitým otázkám budeme věnovat v budoucnosti i na těchto stránkách.

Jakub Hanák a Jan Sedláček